Организация оценки земли и имущества. 2

Введение.

    Оценка  жилой и нежилой недвижимости является актуальной проблемой на сегодняшний  день. Ни одна сделка не будет проведена, если неизвестна цена за данный объект недвижимости. Действительно, необходимость  оценить стоимость недвижимого  имущества возникает в ходе приватизации или национализации отдельного объекта недвижимости или недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Оценка требуется при совершении сделок с объектами недвижимости, например купле-продаже, аренде и при иной передаче объекта от одного лица другому. В случае, когда в сделку вовлечен объект недвижимости, находящийся в государственной собственности, обязательность проведения оценки регламентируется законом. Проведение оценки необходимо при исчислении налога на недвижимость. Развитие первичного и вторичного рынков недвижимости ведет к все возрастающей потребности в качественной и квалифицированной оценке объектов недвижимости.

    В данное время известны три основные подходы к оценке: затратный, доходный и сравнительный. В курсовой работе оценивается объект коммерческой недвижимости – магазин. Я оцениваю именно этот объект, так как магазин больше подходит для средне отдаленного района. Мой объект находится в районе Сипайлово. Объект недвижимости находится в долевой собственности. Количество собственников двое: Михайлова Р.В., Габбясов К.Д. Доля каждого составляет 50%. Определить рыночную стоимость доли 50%- Михайловой Р.В. Датой оценки является 26 января 2008 года. Цель оценки – для продажи доли имущества. Для данной цели соответствующим видом стоимости является рыночная. 
 
 
 
 
 
 

Раздел 1 Общая часть 
 

1.1Основные  термины и определения. 
 

Недвижимость  – это то,  что является  недвижимым  по  закону.

Недвижимостью обычно считаются  физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок  недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области  недвижимости.

Рынок  недвижимости  –  это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активность  определенного сектора рынка  недвижимости – это количество сделок совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка  имущество – определение стоимости  имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект  оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

В практике оценки имущества  используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата  оценки имущества – дата по состоянию, на которую произведена оценка имущества.

База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная  стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и обязанный его продать согласен был бы продать, а покупатель,  имеющий

полную  информацию о стоимости имущества и  не обязанный  его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества – стоимость         воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная  стоимость  имущества  – фактические  затраты  на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная  стоимость имущества – стоимость имущества с учетом       его износа.

Стоимость имущества для  налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая  стоимость  имущества  – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

    В  практике  оценки  имущества  используют  следующие  подходы 

затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный  подход  –  способ  оценки  имущества,  основанный   на

определении стоимости в  издержек  на  создание,  изменение  и  утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Подход  сравнительного анализа  продаж  –  способ  оценки  имущества

путем  анализа  продаж  объектов  сравнения  имущества  после   проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный  подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

  1.2 Социально-экономическое развитие Республики Башкортостан.

    На  сегодняшний день Республика Башкортостан является развитым регионом, пополняющим  бюджет России. По своему промышленному потенциалу Башкортостан занимает второе место в Уральском регионе, а по объему национального дохода опережает республики России и многие страны СНГ. Находясь на главном пути грузопотока между европейскими и азиатскими частями страны, республика располагает широкими возможностями для ввоза и вывоза сырья и топлива, готовой продукции, поддерживает торгово-экономические отношения с Западом и Востоком.

Экономика Башкортостана имеет многоотраслевую  структуру. Основу промышленности составляет топливно-энергетический комплекс, представленный добычей и переработкой нефти, газа, бурого угля, меди, производством тепловой и электрической энергии.

    На  основе нефтедобычи получили развитие энергетика, нефтепереработка, химическая и нефтехимическая промышленность, нефтяное машиностроение, успешно развивается  угольная промышленность. Традиционны  отрасли черной и цветной металлургии, химико-фармацевтическая промышленность, машиностроительный и строительный комплексы.

    Внешнеторговый  оборот Башкортостана в 2008 году составил 7,6 миллиардов долларов США и снизился, по сравнению с прошлым годом, на 6,8 процента. При этом экспорт снизился на 12 процентов и составил 6,7 миллиарда долларов США. Это вызвано в основном прекращением поставок сырой нефти в страны СНГ.  Импорт увеличился на 77 процентов и составил 828,5 миллионов долларов США.

    Активно наращивают темпы производства предприятия по добыче полезных ископаемых и цветной металлургии, чему способствует благоприятная ценовая конъюнктура на мировых рынках. Объем отгруженной продукции собственного производства, работ и услуг в 2008 году достиг 15,4 миллиарда рублей. Индекс промышленного производства составил за год 114,6 процента за счет увеличения добычи и обогащения медно-колчеданных руд и роста объемов добычи золота и серебра.

Республика  остается крупнейшим в России производителем химической продукции. Среди субъектов  Российской Федерации Башкортостан занимает первое место по выпуску кальцинированной соды, бутиловых и изобутиловых спиртов, второе - по синтетическим смолам и пластмассам, третье - по каустической соде, четвертое - по полиэтилену и синтетическим каучукам.

    В данном виде экономической деятельности отмечается положительная динамика основных параметров развития. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных собственными силами работ и услуг, превысил 66 миллиардов рублей. Высокая конкурентоспособность продукции предприятий химического производства подтверждается ее востребованностью на внутреннем и внешнем рынках. Объем экспорта увеличился на 9,3 процента и составил 889 миллионов долларов США. Доля химической продукции в общем объеме экспорта республики - 13,2 процента.

Многое  удалось сделать в социальной сфере. Благодаря принятым мерам  в 2008 году улучшилась демографическая ситуация. Рождаемость повысилась на 13,2 процента при снижении смертности на 0,7 процента. Естественная убыль населения сократилась в 2,6 раза. Показатель естественной убыли населения снизился до минимального за последние девять лет значения. С учетом положительного сальдо миграции, которое составило 5,4 тысячи человек, республика впервые за последние годы вышла на положительную динамику изменения численности населения. 
 
 
 

1.3  Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество: понятие, правовое регулирование, порядок реализации.

    В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса “При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.” Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходил из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц, а именно других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом, происходит согласование интересов всех владельцев долевой собственности. Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Уведомление через нотариуса может занять достаточно много времени, поэтому я бы рекомендовал направить телеграмму. Телеграмма должна быть заказной с уведомлением и необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении. Так же возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления “с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись”). Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен. Существуют и другие способы уведомления. В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, а так же указать цену, за которую предлагается выкупить долю и другие условия сделки (например, что будет предоставлена рассрочка платежа и т.п.). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены Вами и отказываются от права преимущественной покупки. Если таких заявлений не будет, то необходимо подождать месяц со дня получения уведомления другими сособственниками и после этого уже заключать договор купли-продажи. Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. Вашим условием договора является передача денег через депозит нотариуса (банковский сейф), закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем. Если будет подан иск в суд, Вы сможете доказать, что в течение месяца второй сособственник не выкупил у Вас долю, хотя у него была для этого возможность. Доказательства соблюдения права преимущественной покупки у Вас потребуют при регистрации сделки (в Мосрегистрации, регистрационной палате). Так же возможно такое требование со стороны органов опеки и попечительства. 

    1.4 Порядок распоряжения имуществом, которое находится в общей долевой собственности. 

    Для распоряжения имуществом, находящимся  в долевой собственности, действующим  законодательством установлен ряд  особенностей.

    Так, в случае продажи всего объекта  недвижимости, принадлежащего на праве  общей долевой собственности, необходимо соглашение всех участников этой  собственности. В договоре купли-продажи такого имущества все участники будут выступать на стороне продавца.

    В случае продажи доли в праве постороннему лицу (не являющему сособственником) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

    Согласно  положению п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой  собственности, помимо продажи, вправе по своему усмотрению дарить принадлежащую  ему долю в праве, завещать ее, отдавать в залог либо распоряжаться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении вышеназванных правил о преимущественной покупке (соответственно, поскольку дарение не является возмездной сделкой, при дарении доли в праве остальные участники преимущественного права на нее не имеют).

    Имущество, находящиеся в долевой собственности, может быть по соглашению разделено  между ее участниками. При несоразмерности  имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доли в праве собственности  устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (ст. 252 ГК РФ). В случае разделения объекта недвижимости, бывшие участники долевой собственности становятся собственниками его частей и вправе самостоятельно распоряжаться этими частями (например, в случае раздела принадлежащего ранее на праве общей долевой собственности здания, состоявшего из нескольких помещений, участники получают в собственность его помещения и вправе распоряжаться соответствующими помещениями по своему усмотрению).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Раздел 2 Описание объекта оценки.

  2.1 Описание местоположения объекта недвижимости. 

    Объект  недвижимости находится в среднем отдаленном районе – Сипайлово. Объект имеет удобное расположение, так как имеет все необходимые условия для нормального функционирования. Район является достаточно благоустроенным, имеющим все необходимые условия для нормального функционирования объекта недвижимости (магазин).

Данный  район удобен тем, что до него можно  добираться всеми видами городского транспорта.  
 

2.2. Технические характеристики объекта недвижимости.

    Данный  объект недвижимости имеет следующие  технические характеристики:

     Площадь помещения - 80 м²;

     Материал  стен – кирпич;

     Материал  кровли – металочерепица;

     Проект  здания - построен по индивидуальному  проекту;

     Состояние помещения - плохое;

     Высота  потолков - 4 метра;

     Год постройки - 2004 г.;

     Необходим косметический ремонт.

Магазин имеет все необходимые коммуникации для нормальной работы. 
 
 
 

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

    Принцип ННЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для  оценки стоимости недвижимости.

    Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ННЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:

1. Является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т. п;

2. Физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовывать выбранный вариант использования;

3. Финансово обоснованно с точки зрения окупаемости инвертируемого капитала, т.н. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

4. Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

    ННЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как  свободного, во-вторых, участка земли  с существующими улучшениями.

    Если  участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

    Если  на земельном участке уже имеется  застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ННЭИ станет снос имеющихся строений.

    Таким образом, объекты недвижимости в  случае снижения эффективности их использования  могут изменять свое назначение. Это  происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под действием тенденций на рынке недвижимости.

    ННЭИ  может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно  около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

    На  практике принцип ННЭФ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой  стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости принцип ННЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями. 
 
 

  Раздел 3. Теоретическое  описание подходов к  оценке.

  3.1 Затратный подход.

    В развитых странах мира используют различные  методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.

    Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем  стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

    Большинство экспертов признают, что затратный  метод полезен для проверки расчетной  стоимости, но полагаться на него можно  очень редко.

Сфера применения и ограничения затратного метода

Оптимальной сферой применения затратного подхода  к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение  рыночной стоимости новых или  относительно новых строений, имеющих  незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение  рыночной стоимости старых объектов  недвижимости при наличии надежной  информации для расчета износа;

3) определение  рыночной стоимости строительных  проектов, определение рыночной  стоимости объектов специального назначения;

4) определение  рыночной стоимости объектов, с  которыми редко заключаются рыночные  сделки;

5) определение  рыночной стоимости объектов  недвижимости, не поддающихся оценке  методами доходного подхода.

    Результаты  затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

    Затратный подход имеет большое значение для  принятия решений об экономической  целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

    Затратный подход используется для определения  оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

    Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико- экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

    Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

    Затратный подход сложно использовать, если полностью  отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

    Если  оценка объектов недвижимости проводиться  в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется  тем, что он не учитывает временной  разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

    Затратный подход не обеспечит необходимой  надежности результата, если промежуточные  расчеты не перепроверяются рыночными  данными.

    Затратный подход дает результат стоимости  объекта недвижимости с безусловным  правом собственности. Поэтому, чтобы  оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Значение  затратного метода

Применение затратного метода необходимо при: 
. Анализе нового строительства; 
. Определении варианта использования земли; 
. Реконструкции зданий; 
. Оценке для целей налогообложения; 
. Оценке для страхования; 
. Оценке последствий стихийных бедствий; 
. Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный  метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как  для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

К недостаткам  затратного метода следует отнести  следующее:

.Не  отражает стоимости прогнозируемых  доходов, что является определяющим  для недвижимости, приносящей доход;

.Большие  трудности и неопределенности  с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;

.Не  учитывает возможности применения  варианта наилучшего и наиболее  эффективного использования участка;

.Трудно  реализуем для оценки зданий  с уникальными архитектурными  и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Этапы оценки недвижимости затратным методом

1) Осмотр  объекта недвижимости и ознакомление  со всей имеющейся документацией;

2) Определение  полной стоимости воспроизводства или замещения;

3) Расчет  всех видов износа: физического,  функционального, внешнего;

4) Определение  полного износа с целью получения  стоимости зданий и сооружений;

5) Расчет  стоимости земельного участка  и работ по его благоустройству;  если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6) Общая  оценка имущества путем суммирования  стоимости земельного участка,  стоимости зданий и сооружений  и стоимости работ по благоустройству  участка.

    Оценка  объекта затратным методом может  быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. Сравнительный подход.

    Оценка  стоимости осуществляется путем  сравнения недавних продаж сравниваемых объектов с объектом, подлежащим оценке, после проведения соответствующих корректировок. Этот подход дает наиболее реальную цену оцениваемого объекта.