Особенности определения стоимости недвижимости затратным подходом

Особенности определения стоимости  недвижимости затратным подходом.

1. Введение.
2. Понятие недвижимости.
3. Общая характеристика оценки недвижимости.
4. Принцип определения стоимости недвижимости затратным методом.
5. Специфика применения и сферы ограничения затратного метода.
6. Этапы оценки недвижимости затратным методом.
7. Заключение.
8. Список литературы.

1. Ведение.

Рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка стал  развиваться  с переходом экономики на рыночные отношения.

На сегодняшний  день вопрос  оценки  недвижимости  является  актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в  экономической  и  социально-культурной  жизни  любого   общества,   выступая   в   качестве   важнейшего экономического ресурса  и играя роль той пространственной  среды,  в  которой осуществляется любая человеческая деятельность.   Недвижимость  –  важнейшая из составных частей национального  богатства всех стран мира. Как  бы  ни  был высок уровень  индустриального и  интеллектуального  развития  страны,  земля везде  составляет весомую часть национального  богатства, и в  целом  на  долю недвижимого имущества приходиться  более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет  очень важное значение как для  юридических,  так   и   физических   лиц,   для   оживления   инвестиционной деятельности,  для  удовлетворения   потребностей   общества   и   субъектов  хозяйствования в недвижимости, для  развития  ипотечного  кредитования,  а  в конечном итоге – для  развития экономики.

В настоящее  время, когда появилась нормативная  база  купли  и  продажи объектов  недвижимости,  все  чаще   возникает   необходимость   определения стоимости  предприятий  и  объектов  недвижимости  (в   том  числе  земельных  участков), при купле  и  продаже  имущества,  получение  кредита  под  залог имущества,  определении   базы   налогообложения,   страховании   имущества, выделении доли участков  предприятий,  реорганизации,  ликвидации,  а  также использовании  прав  наследования  и  судебного  приговора.  Сегодня   рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает  формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее  значение  приобретает правильное определение цены конкретного объекта  недвижимости.

Оценка  недвижимости  используется  при  принятии  таких  стратегически  важных для предприятия  задач,  как  формирование  имущественного  комплекса предприятия;  управление  капитализацией  компании;  формирование  кредитной истории предприятия;   формирование новых продуктовых  направлений.

Кроме  того,  механизмы  оценки  недвижимости  активно  используются  в текущей   деятельности   предприятия:    для    организации    коммерческого  использования имущественного  комплекса  предприятия;  работы  по  кредитным  программам;  формирования  оптимальной   налоговой   политики   предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей работе я  поставил  цель  проанализировать  структуру затратного метода, рассмотреть  механизм оценки недвижимости затратным методом. Показать его принцип, обозначить сферы применимости а так же, положительные и отрицательные стороны использования.

2. Понятие недвижимости.

Существует  множество определений  понятия  недвижимости,  но  все  они  близки  и  отличаются  только  по  незначительным   нюансам. Приведу пример некоторых из них  на основе цитат.

 «Под  именем недвижимость понимается  прежде всего часть земельной  поверхности и  все  то, что  с нею связано настолько прочно, что связь не  может  быть  прервана  без нарушения вида  и назначения вещи».¹

Недвижимость  – это «земля как физический объект и все  то,  что  с  ней прочно связано (находиться на ней)»² 

Недвижимость (zealty, zeal estate) –  недвижимое  имущество  –  участок территории с  принадлежащими  ему  природными  ресурсами  (почвой,  водой  и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

В США  под недвижимостью  определяют следующее: «Земля сама по себе, пространство над  поверхностью земли и пространство  под землей». Недвижимость также  включает в  себя  объекты,  прочно  связанные  с землей.

Из приведенных  выше цитат разного времени мы видим незначительные различия определения  понятия   «недвижимости», что  свидетельствует о фундаментальности  и в  хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и  отношений,  складывающихся  по поводу недвижимости, имущества.

Недвижимость  –  товар  особого  рода,  это  наиболее  фундаментальный, долговечный  товар, удовлетворяющий сложную  потребность потребителя. Недвижимость как товар имеет следующие  особенности:  фундаментальность, уникальность  и  неповторимость,  стационарность,  длительность  создания  и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

К объектам недвижимости относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и все,  что связано с землей,  т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно,  в том числе леса,  многолетние насаждения,  здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие  государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Традиционно недвижимость делится на 3 группы:  жилищный  фонд,  нежилой фонд,  земля.  Каждая  из  этих  групп  развивается  самостоятельно,   имеет собственную законодательную  и нормативную базу.

Жилищный  фонд – совокупность всех жилых  помещений  независимо  от  форм собственности,  включая  жилые  дома,  общежития,  специализированные  дома, квартиры,  иные  жилые   помещения  и   другие   строения,   пригодные   для проживания.³

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты  или  их часть,    расположенные     на    определенном    земельном    участке     и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения  подразделяются  по  функциональному  назначению  на: офисные, торговые, складские, производственные.

В связи с  фундаментальностью и большим значением  недвижимости для всех сфер деятельности человека как физического, так и  юридического лица, как гражданина Государства и просто туриста, и  т.д. возникает необходимость организации  инструментов для удовлетворения потребностей человека в недвижимости. Один из таких  наборов инструментов – рынок  недвижимости.

Рынок недвижимости –  совокупность  сделок  с  недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а  также  операций  по  развитию управления и финансированию  недвижимости  в  условиях  господства  рыночных отношений.

Отличительными  чертами недвижимости как  товара  и  рынка  недвижимости являются: специфический характер оборота (через  оборот прав на него); высокий уровень  трансакционных издержек  при сделках  с ней; более низкая по сравнению  с другими товарами ликвидность; ограниченная  возможность  саморегулирования   рынка   посредством ценового механизма; формирование   цены   происходит   в   результате   взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей; арена  взаимодействия  спроса  и  предложения  –  не   национальна экономика  в целом, а  регионы  (национальный  рынок  недвижимости  – совокупность локальных  рынков,  существенно  отличающихся  друг  от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную  специфическую черту  -   менее  современный  рынок  по  сравнению  с другими секторами рыночной экономики, так как  по  критериям,  принятым  в  экономической   теории,   рынок   является совершенным, если на нем выполняются следующие  условия: спрос и  предложение  близки  к  равновесию  или  могут  быть  легко приведены  к равновесию посредством ценового механизма; присутствие разносторонне  независимых друг от друга продавцов  и покупателей; покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии  и  тенденциях рынка; спрос и предложение  эластичны по цене; издержки сделок низки по сравнению с ценой  товара; рынок доступен для вхождения  в него новых участников; товары обладают высокой ликвидностью. А  в отличие от этого на рынке  недвижимости: спрос и предложение, как правило, не  сбалансированы  и  возможности приведения их в  равновесие посредством цен ограничены; присутствует ограниченное число покупателей  и продавцов; информация о рынке  не столь открыта, как например, на  рынке  ценных бумаг или потребительских  товаров; издержки сделок (необходимость  проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки; предложение и спрос  менее эластичны, чем на других рынках; вхождение на рынок новых участников затруднено; для недвижимости как  товара характерна низкая ликвидность.

Несовершенство  рынка недвижимости непосредственно  влияет  на  специфику предпринимательской  деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупностью потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

3. Общая характеристика оценки недвижимости.

Оценка  недвижимости – операция по определению  стоимости  объекта.⁴ Величину стоимости объекта необходимо знать для: осуществления купли-продажи объекта; определения налогооблагаемой базы; решения вопросов ипотечного кредитования; аренды; страхования; переоценки основных производственных фондов предприятия; осуществления объективной приватизации; привлечения иностранных инвестиций и др.

Оценка  играет одну  из  важнейших  функций  маркетинга  и  системы  управления недвижимостью в целом. Чем ближе  фактическое значение  стоимости  объекта  к истинному, тем меньше вероятность ошибки  при  принятии  решения  в  области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить  рыночную стоимость  объекта.

Рыночная  стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может  быть установлена на оцениваемый  объект недвижимости в условиях  конкуренции,  когда  продавец  и  покупатель  свободны   в   своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях  сделки  и  ситуации на рынке. На рыночную стоимость  недвижимости влияют многие  факторы,  но в первую очередь спрос  и  предложение,  качество  недвижимого  имущества  и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора:  местоположение, местоположение и еще  раз местоположения – вот что  действительно важно.

В свою очередь  на спрос и предложение влияют следующие факторы: уровень и  динамика доходов населения; дифференциация населения по уровню доходов; состояние  экономики страны и отдельных  субъектов хозяйствования; доступность  финансовых ресурсов в целом и  кредитных в частности; уровень  развития ипотечного кредитования; цены на рынке недвижимости; степень риска  инвестиций в недвижимость; стоимость  строительства; уровень реальных налоговых  ставок для  населения  и юридических  лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог  и др.; условия   окружающей   среды    (уровень    развития    социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными  сетями;  экологическая обстановка) и др.

Совокупность  отмеченных  факторов  в   конечном   итоге   определяет состояние  и  динамику  спроса  и  предложения  на  рынке  недвижимости,   а  следовательно, и рыночную стоимость  объекта недвижимости.

4. Принцип определения стоимости недвижимости  затратным методом.

Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том,  что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит  его  строительство  заново по текущим ценам на землю, строительные  материалы  и  работы.  Такой подход к определению стоимости  вполне  оправдывает себя, когда  речь идет  о новых или относительно новых зданиях.⁵ При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости  определяют как разность  между стоимостью  их  полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ –  И + Цз,   или   Цн = ПСЗ –  И + Цз,

где Цн –  стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства  оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И – стоимость  износа оцениваемого имущества;

Цз – стоимость  участка  земли.

Полной  себестоимостью  воспроизводства   (ПСВ)   понимают стоимость  строительства  точной  копии  здания  в   текущих   ценах   и   с  использованием таких же материалов, строительных  стандартов,  дизайна  и  с тем же качеством работ, включая  и  все  недостатки,  присущие  оцениваемому объекту.

Полная  стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость  строительства  в  текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но  построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном  и планировкой. Исходя из  того,  что  разумный  покупатель  не  будет  платить больше за существующее  здание,  чем  за  постройку  нового  по  современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

5. Специфика применения и сферы ограничения затратного метода.

Исходя из специфики затратного подхода к  оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, сфера его  применения выглядит следующим образом:

1. Определение  рыночной  стоимости   новых  или   относительно   новых строений,  имеющих  незначительный  износ  и   отвечающих   наиболее эффективному использованию  участка;

2. Определение рыночной  стоимости   старых  объектов  недвижимости  при наличии надежной информации  для расчета износа;

3. Определение рыночной стоимости   строительных  проектов,  определение  рыночной стоимости объектов  специального назначения;

4. Определение  рыночной  стоимости   объектов,   с   которыми   редко заключаются рыночные сделки;

5. Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости, не поддающихся  оценке методами доходного подхода.

Совокупность  приведенных выше сфер применимости затратного метода оценки недвижимости позволяет его применять в  следующих случаях:

Анализе нового строительства;

Определении варианта использования  земли;

Реконструкции зданий;

Оценке для целей налогообложения;

Оценке для страхования;

Оценке последствий стихийных  бедствий;

Оценке специальных зданий и  сооружений.

В условиях же перехода к рыночным  условиям  затратный  метод  является более  предпочтительным по сравнению  с  другими,  так  как  для  применения других  методов  требуется  обширная  рыночная информация,  которая   из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует  помнить,  что  затраты на строительство  являются лишь  базисом  рыночной  стоимости  и  чаще  всего бывают или больше, или меньше ее.

Так же результаты затратного подхода можно косвенно  использовать  в  процессе оценки  объекта  другими  методами,  например,  при  отсутствии  необходимых  рыночных данных размер поправки для  сравнительного подхода можно  определить как величину затрат на воссоздание  искомой характеристики. Затратный  подход требует, чтобы земля и  здания оценивались раздельно, что  позволяет  отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях  страхования. Затратный  подход  имеет  большое  значение  для  принятия  решений  об экономической  целесообразности  строительства  пристроек  или  реконструкции  здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с  ожидаемым  ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания. Расчетная стоимость строительства является основным элементом  технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в  основе  планов землепользования.

К основным недостаткам затратного метода можно  отнести следующие:

Не  отражает  стоимости  прогнозируемых   доходов,   что   является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

Большие трудности и неопределенности  с  расчетом  износа,  особенно если зданию более 10 лет;

Не учитывает возможности применения варианта наилучшего  и  наиболее эффективного использования участка;

Трудно реализуем для оценки зданий с  уникальными  архитектурными  и эстетическими характеристиками,  имеющих  историческую  ценность,  а также зданий  с  чрезмерным  физическим,  функциональным  и  внешним износом.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет   наиболее   эффективный   вид   использования   участка    как незастроенного.  В  таком  случае   оценщику   сложно   достоверно   оценить физический, функциональный и внешний износ  старения.

Затратный подход сложно использовать, если  полностью  отсутствуют  или неоднородны  данные для оценки предпринимательской  прибыли. Цель - инвестирование, применимость  затратного  подхода осложняется тем,  что он  не  учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности  результата,  если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Затратный  подход  дает  результат  стоимости  объекта  недвижимости  с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду,  или  на  которую  распространяются  другие частичные   имущественные   права,   необходимо   сделать    соответствующие корректировки. Оценщик  вносит  корректировки  на  конкретные  имущественные права, подлежащие оценке, а также  на  дополнительные  расходы,  возникающие при простое помещений.

6. Этапы оценки недвижимости затратным методом.

1. Осмотр объекта недвижимости  и ознакомление со всей имеющейся  документацией;

2. Определение полной стоимости  воспроизводства или замещения;

3. Расчет всех видов износа: физического,  функционального, внешнего;

4. Определение полного износа  из ПСВ (ПСЗ) с целью получения   стоимости зданий и сооружений;

5. Расчет стоимости земельного  участка и работ по его   благоустройству; если участок  арендован, то учитывается стоимость  прав аренды;

6. Общая  оценка  имущества   путем  суммирования  стоимости   земельного участка,  стоимости   зданий  и  сооружений  и   стоимости  работ   по благоустройству  участка.

Оценка объекта  затратным методом может быть достоверной  только  в  той  степени, в какой достоверно определена стоимость  строения.  Точность  такой оценки всецело зависит  от точности определения размеров износа и  реальности определения   сравнительной   стоимости   земли.   Хорошо    информированный покупатель не будет  платить за недвижимость больше той  суммы, за которую  он может приобрести точно такой же объект, при условии, что  платеж  произведен им вовремя.

7. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный  товар  из всех существующих. Но  можно лишиться  собственного  недвижимого  имущества   против   своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость  которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью  недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Методы оценки помогают  максимально  выгодно  распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане  получают  в свое распоряжение.

В принципе затратного  метода  лежит оценка  недвижимости  на  основе определения ее стоимости как строения. Расчет  этой  стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или  восстановления)  минус предполагаемый  или  установленный  физический  и  моральный   износ,   плюс стоимость земельного участка.

Оценка недвижимости - это определение ее предположительной  рыночной стоимости. Достоверность такого предположения  полностью зависит от  того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально  конкретный  оценщик произвел процедуру оценки.

8. Список литературы

1. Учебник русского гражданского права 1914г.
2. Харррисон  Г.  «Оценка  недвижимости», 1994г.
3. Нагаев Р.Т.  «Недвижимость:  Энциклопедический  словарь»,2003 г.
4. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», под ред. Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г.
5. «Оценка  недвижимости»,Сергеев  И.В. Организация  и  финансирование инвестиций.–М.,2000 г.

¹ Учебник русского гражданского права 1914г.

² Харррисон Г.  «Оценка недвижимости», 1994г.

³ Нагаев Р.Т.  «Недвижимость:  Энциклопедический словарь»,2003 г.

⁴ «Оценка рыночной стоимости недвижимости», под ред. Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г.

⁵ «Оценка недвижимости»,Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций.–М.,2000 г.