Особенности регионального рынка недвижимости

     Региональный  рынок недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Теоретические аспекты рынка  недвижимости

     1.1.Функции  и особенности рынка недвижимости………………………4

     1.2 Структура рынка недвижимости………………………………………8

     1.3 Основные понятия рынка недвижимости…………………………...15

     1.4 Сегментация рынка недвижимости………………………………….17

Глава 2. Особенности регионального рынка  недвижимости

     2.1. Региональный рынок недвижимости…………………………….….22

          2.2. Правовые основы рынка недвижимости…………………………….25

     2.3. Реализация программы ипотечного  жилищного 

     кредитования  в Вологодской области. Строительство 

     жилья ………….………………………………………………….………29

     2.4. Рынок жилья и ипотечного кредитования: что было до кризиса – ситуация  и перспективы………………………………………………………...32

     2. 5. Прогноз рынка недвижимости  Москвы и России в 2010…………35

Заключение……………………………………………………………………….43

Список  литературы………………………………………………………………45 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Недвижимость, или недвижимая собственность определенно  является очень важным элементом экономической системы. История становления и развития экономики развитых стран свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики.

     В отечественной практике рынок недвижимости находится только в процессе формирования, и еще не приобрел законченных, устоявшихся  характеристик. По многим объективным  причинам показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России.

     Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость  развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще  не изучены и не имеют единых устоявшихся  проявлений. Интенсивное практическое использование, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к однозначному выводу о необходимости теоретического осмысления формирования и развития рынка недвижимости.

     Цель  работы в исследовании процесса развития рынка недвижимости.

     Объектом  исследования является региональный рынок недвижимости

     Предметом – процесс регулирования рынка недвижимости в условиях переходной экономики и развитой рыночной инфраструктуры.

Задачи  – Рассмотреть теоретические аспекты рынка недвижимости

     Показать  особенности регионального рынка  недвижимости

     Рассмотреть реализацию программы ипотечного жилищного  кредитования в Вологодской области.

     Сделать анализ рынка жилья и ипотечного кредитования: что было до кризиса  – ситуация и перспективы

     Дать прогноз рынка недвижимости Москвы и России в 2010.

     Глава 1. Теоретические  аспекты рынка  недвижимости

     1.1.Функции  и особенности  рынка недвижимости

      
Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и  культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости[10].

     Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

     колоссальной  стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту –  владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

     достигнутой уже сегодня высокой долей  рынка недвижимости в валовом  национальном продукте;

     достигнутым в ряде регионов и городов высоким  уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

     высоким уровнем сборов в бюджет от налогов  на недвижимость и сделок с ней;

     большим количеством рабочих мест, созданных  в ходе становления и развития рынка недвижимости[10].

     Рынок недвижимости в национальной экономике  выполняет следующие функции:

     эффективное решение социальных задач, связанных  с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

     отчуждение  полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

     свободное формирование цен на объекты и  услуги;

     перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

     перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель[13].

     Рынок недвижимости имеет ряд специфических  особенностей:

     локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

     значительно меньшее число сделок купли-продажи;

     владение  недвижимостью и сделки с ней  обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные  инвестиции;

       на поддержание объекта в функциональном  состоянии (ремонт, эксплуатационные  расходы); налог на недвижимое имущество;

     государственная пошлина и другие сборы на сделки;

     сравнительно  высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским  законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

     рынок недвижимости несовершенен[13].

     Остановимся подробнее на последней особенности  рынка недвижимости. Совершенный  конкурентный рынок предполагает, что:

     покупатели  и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

     продукт на рынке должен быть однородным;

     на  рынке должна существовать совершенная  мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

     продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них  не мог бы влиять на рыночную цену;

     спрос и предложение эластичны по цене;

     издержки  сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

     Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка[10].

     Точная  информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка[16]. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

     Однородность  продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными  физическими характеристиками каждого  объекта являются одной из главных  причин несовершенства рынка недвижимости[16]. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

     Мобильность продуктов. Данному критерию рынок  недвижимости не соответствует уже  в силу классического определения  недвижимости.

     Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен[16].

     Низкие  транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость  привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

     Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик  рынка недвижимости можно сделать  вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В  силу объективных обстоятельств, посредством  только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.  

     1.2 Структура рынка  недвижимости 

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов[10]:

     объектов  недвижимости;

     экономических субъектов, оперирующих на рынке;

     процессов функционирования рынка;

     инфраструктуры  рынка 

     Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

     продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое  юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности  на объект, в том числе государство  в лице своих специализированных органов управления собственностью;

     покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое  или физическое лицо или орган  государственного управления, имеющий  право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);

     профессиональные  участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур.

     Различают следующих профессиональных участников[10]:

     институциональные и неинституциональные участники  рынка недвижимости.

     Институциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

     организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

     федеральные и территориальные земельные  органы, занимающиеся инвентаризацией  земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

     федеральные и территориальные органы архитектуры  и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных  планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

     органы  экспертизы градостроительной и  проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных  и строительных проектов;

     органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

     органы  технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

     проектировщики, строители, специалисты по технической  эксплуатации, финансируемые из бюджета;

     органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

     государственные нотариусы.

     Неинституциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

     брокеры, оказывающие услуги продавцам и  покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

     оценщики  недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов;

     финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием  операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

     девелоперы, занимающиеся созданием и развитием  объектов недвижимости, в том числе  организацией и финансированием  инвестиционного проекта, проектированием  и строительством, продажей объекта  полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

     редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

     управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

     проектировщики  и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим  сопровождением операций на рынке недвижимости;

     страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

     участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при  ипотечном кредитовании);

     аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

     финансовые  аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

     маркетологи, специалисты по связям с общественностью  и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

     информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

     специалисты по информационным технологиям, обслуживающие  РН;

     специалисты в области обучения и повышения  квалификации персонала;

     любые специалисты – сотрудники и члены  национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

     Рассмотрим  подробнее деятельность некоторых  участников рынка[10;16].

     Строительные  организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

     Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью  на рынке недвижимости, осуществляя  различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

     Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

     Существует  несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к  услугам оценщика:

     оценка  по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

     оценка  по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

     оценка  перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

     оценка  инвестиционного проекта;

     оценка  при получении кредита под  залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

     оценка  для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

     Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

     Банки – пассивные участники российского  рынка недвижимости. Основной деятельностью  банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и  девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

     Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком. [10;13; 16]

     Различают следующие основные процессы:

     1. Создание развития объекта недвижимости;

     1.1 Организация системы развития недвижимости;

     1.2 Развитие территорий;

     1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

     2. Использование (эксплуатация) объекта  недвижимости;

     2.1.Организация  эксплуатации и управления недвижимостью; 

     2.2.Управление  объектом;

     3. Товарный оборот объектов недвижимости;

     3.1.Организация  системы товарного оборота недвижимости;

     3.2.Передача  прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

     3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости 

     4. Управление рынком;

     4.1.Исследование  рынка; 

     4.2.Формирование  и развитие рынка; 

     4.3.Контроль  и регулирование. 

     Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка 

     Условно можно выделить четыре таких механизма:

     Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

     законодательную и нормативную базы рынка;

     систему общественного контроля над соблюдением  правовых и этических норм всеми  участниками рынка, защиты их прав и  интересов.

     Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

     Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

     систему мониторинга и исследования процессов  функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские  подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

     специализированные  государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка  недвижимости, в частности:

     а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

     б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

     в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских  союзов рынка недвижимости;

     г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

     д) некоммерческих и коммерческих организаций  – исследователей и инициаторов  реформирования отдельных сегментов  рынков недвижимости.

     В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

     эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

     стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с  ними всех категорий;

     единое  информационного пространства рынка  недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

     законодательно  закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и  к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;