Экономическое содержание и структура рынка ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему  и становясь полноправным членом мирового бизнес - сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

 Рынок ипотечного кредитования – это система экономических отношений по  предоставлению частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

В настоящий  момент в мире существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования, так как восстановление после мирового кризиса происходит со значительной положительной тенденцией.

Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких – либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в России и за рубежом на сегодня сложно переоценить.

Целью написания дипломной работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России, и выявить перспективы его развития. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

• изучить теоретические и исторические аспекты возникновения рынка ипотечного кредитования;
• проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России и за рубежом;
• рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов ведущими российскими операторами.

Для  решения  определенных задач, достижение цели использовался  комплекс взаимодополняющих исследовательских  приемов: методы системного анализа, методы обобщения, сравнительного анализа

В качестве объекта дипломной работы выбран рынок ипотечного кредитования в России и за рубежом, в частности в США, Республике Казахстан и странах, входящих в Евросоюз. Предметом исследования является  особенности функционирования отечественного  и зарубежного рынка ипотечного кредитования.

При написании  работы использовались учебные пособия, материалы периодических изданий, отчетность Госкомстата РФ, информация Интернет сайтов средств массовой информации, аналитических агентств.

Дипломная работа состоит из вступления, основной части, которая разделена на три главы, и заключения.

 В первой  главе  рассматриваются теоретические  основы рынка ипотечного кредитования.

Вторая глава  дипломной работы посвящена анализу состояния рынка ипотечного кредитования.

В третьей глава  обозначено состояние ипотечного кредитования за рубежом.

Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задачи исследования. Очерчивается методы исследования.

В заключении сосредоточенны основные выводы по работе, проблемы и перспективы развития  рынка ипотечного кредитования в России.

1.   Теоретические основы рынка ипотечного кредитования

1.1  Экономическое содержание и структура рынка ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Для перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли¹.

В настоящее  время  термин "ипотека" используют в следующих случаях:

1) когда говорят  о залоге недвижимого имущества,  находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное  лицо получает в кредитной  организации денежные средства  для дальнейшего приобретения  объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации. Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита)².

На основе  ипотеки  возникает ипотечное  кредитование, которое входит в систему  рынка ипотечного кредитования. Дадим  определение данной системы. Так как четкого определения в существующих источниках найти не удалось, постараемся вывести его самостоятельно. Есть много определений терминов рынок и ипотечного кредитования как отдельных элементов.

Таблица 1 - Многообразие трактовок терминов «рынок» и «ипотека»

Рынок ипотечного кредитования - это система экономических  отношений, соединяющих продавца и  покупателя с целью предоставления средств кредитором, которым является продавец, заёмщику денежных средств  для приобретения имущества, которое  может перейти в собственность кредитора, в случае не выполнения заемщиком своих обязательств по  выплата займа

Можно выделить следующие функции рынка ипотечного кредитования:

1. Обеспечение  заемщикам дешевых кредитов на  длительный срок с целью покупки  жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка.

2. Перераспределение  денежных ресурсов (инвестиций) от  субъектов – инвесторов к субъектам  – потребителям инвестиций.

3. Вовлечение  в оборот временно неиспользуемых денежных средств.

4. Стабилизация  кредитно – финансовой системы.

5. Обеспечение  денежными средствами строительного  комплекса, создание новых рабочих  мест в строительстве и т.д.

6. Решение важнейшей  социальной задачи по обеспечению  жильем

нуждающихся.

Основными субъектами – участниками рынка ипотечного кредитования являются:

• заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения недвижимого имущества. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
• кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;
• инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
• правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных  участников рынка ипотечного кредитования:

• продавцы недвижимого имущества - физические и юридические лица, продающие имущество, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
• операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
• органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
• страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимого имущества, являющегося предметом залога при ипотечном кредитовании;
• риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью⁹.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

Первая модель получила название "двухуровневой" и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы  состоит в том, что ипотечные  кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

1) переуступить  их вторичным инвесторам;

2) сформировать  из единообразных ипотечных кредитов  пулы и продать вторичным инвесторам  такие неделимые пулы ипотек  или же права участия (доли) в подобных пулах;

3) выпустить  и разместить ипотечные ценные  бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций¹⁰.

Рынок ипотечного кредитования в России имеет двухуровневый характер, что позволяет условно выделить первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов.

На первичном  рынке, по существу, происходит, реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в  качестве исполнения обеспечения разного  рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Первичный рынок  — сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные  отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой, показаны на рисунке:

Рисунок 1 - Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов

 Реализация  в единичном или значительном  числе двусторонних отношений  банка с заемщиком при соответствующем  наполнении кредитного портфеля  является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке.

 По договору  об ипотеке может быть заложено  недвижимое имущество, указанное  в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные  участки, за исключением указанных  в статье 63 Федерального закона "Об  ипотеке" земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, сельскохозяйственных  угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия,  а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящие из одной  или нескольких изолированных  комнат.

4. Дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения.

5. Воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. 

6. Объекты незавершенного  строительства недвижимого имущества,  возводимого на земельном участке,  отведенном для строительства  в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора  по договору об аренде недвижимого  имущества (право аренды) с согласия  арендодателя, если федеральным  законом или договором аренды  не предусмотрено иное.

Важной стороной деятельности банка является возобновление  кредитных ресурсов, которые он был готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Для решения этой задачи организуется деятельность вторичного рынка.

Вторичный рынок  ипотечных кредитов — сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 2 ¹¹:

          Заемщик                              выдача кредитов                                     Банк

                                                                                     реинвестирование                       передача

                                                                                                                                               прав

                                                                                                                                     по закладной

                                                 эмитированные облигации

Рынок ценных бумаг                                                                     Эмиссионно – финансовая

                                                                                                                         компания

                                                      денежные средства

Рисунок 2 - Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Вторичный рынок  ипотечных кредитов является связующим  звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Банк не может  уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.

Стимулирование  операций на вторичном рынке ипотечных  жилищных кредитов предполагает такие  операции банков, как выдача поручительств  за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами  требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике. В этой связи заслуживает внимания проблема снижения стоимости кредита для заемщиков¹².

1.2 История развития рынка ипотечного кредитования  в России и за рубежом

Ипотека как  элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в  мировую финансово-экономическую систему из древней Греции – его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Предшественник солона – Драконт – ввел в 621 г. до н. э. порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

 На таком  столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника  земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие рынок ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления  императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков ¹³.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).

Рынок ипотечного кредитования (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой  защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития рынка ипотечного кредитования несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии рынка ипотечного кредитования - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

 Позже новый вид  залога распространился на другие  и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Рынок ипотечного кредитованияут классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее ¹⁴.