Правове регулювання права власності на землю в Україні

Вступ

Існування людини забезпечується головним чином завдяки суспільному виробництву, в процесі якого створюються необхідні для неї матеріальні блага (за винятком благ, безпосередньо створених природою). Звичайно ж функціонування такого виробництва неможливе без повної взаємодії людей. Тобто заради досягнення тих чи інших цілей суспільного виробництва і задоволення таким чином своїх потреб вони змушені вступати у відповідні взаємовідносини (суспільні відносини) між собою, які набувають насамперед виробничого забарвлення.

У найбільш узагальненій формі власність можна визначити як відносини між людьми з приводу привласнення матеріальних благ та встановлення влади над ними, приналежності їх конкретній особі. Саме ці відносини є рушійною силою суспільного виробництва, є його сутністю. Для того, щоб було що привласнювати необхідно насамперед належним чином підготувати предмети природи, створити нові матеріальні блага. Така діяльність людини стає ефективною і набуває для неї адекватної значимості лише в умовах певної самоорганізації суспільства. Для ізольованого індивіда привласнення такого значення не має, оскільки він позбавлений як можливості так і необхідності вступати у відносини з іншими індивідами йому подібними.

Першооснову усіх форм власності становлять економічні відносини привласнення матеріальних благ у процесі виробництва. Тому власність у такому значенні є її економічним розумінням. Між тим економічні відносини власності, які існують в цілому поза волею і свідомістю людей, можуть бути об'єктом правового регулювання, одержуючи відповідне оформлення в нормах права. У такому разі проявляється юридичний зміст власності. Закріплення відносин власності правовими засобами здійснюється під впливом волі суспільних груп, які прийнято називати класами.. Однак історичний розвиток суспільних відносин свідчить, що в сучасних умовах відбувається процес нівелювання класового впливу на формування відносин власності і посилення на них впливу тих суспільних груп, які домінують в суспільстві, об'єднуючись між собою заради суспільно-прогресивної ідеї.

Важливо, що суспільство не обмежується правовим закріпленням засобів виробництва і продуктів праці за конкретними особами чи їх колективами. Відносини власності одержують також необхідну регламентацію і примусовий захист. У такому разі врегульовані правовими нормами економічні відносини власності набувають ознак якісно нових відносин - відносин права власності.

В ході привласнення суспільство обертає в свою користь багатства природи, створює нові матеріальні блага. Однак цього недостатньо для існування членів суспільства, оскільки вони повинні одержати для вчасних потреб ці матеріальні блага. Тому не менш важливою є кінцева стадія привласнення - розподіл матеріальних благ між членами суспільства. Власність обумовлює необхідність суспільного розвитку, виробництва. Водночас без виробництва неможливе існування власності, оскільки не можна привласнити те, чого не існує. Привласнення не є самоціллю суспільства. В кінцевому випадку здобуті чи створені матеріальні блага використовуються для відновлення процесу виробництва та безпосередньо споживаються членами суспільства.

Тому у кожній державі центральним правовим інститутом є інститут власності. Його регламентація визначає характер регулювання інших інститутів цивільного права. Серед численних нормативних актів в Україні щодо питань власності важливе місце займають Конституція України, яка проголошує, що «держава забезпечує захист прав усіх суб’єктів права власності і господарювання» (стаття 13), «ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності». Конституція встановлює: право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом, що зумовлює розвиток законодавства в цьому напрямі та передбачає, що власність може набуватися лише законним шляхом.

Право власності у суб’єктивному розумінні являє собою закріплення у відповідних нормах права конкретного власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном на свій розсуд у межах, передбачених законом.

Конституція України визначає право кожного володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном як одне з основоположних і невід’ємних прав людини. Власник має право на свій розсуд здійснювати зі своїм майном будь-які дії, що не суперечать закону, а також не порушують прав та інтересів інших осіб. Так, власник має право відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм право володіння, користування і розпорядження майном, залишаючись власником.

Право власності закріплено в Цивільному кодексі України, Законі України «Про власність» від 7 лютого 1991 року, ряді інших законів України, що розвивають конституційні положення.

Закон України «Про власність», зокрема, закріплює підходи, згідно з якими власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, використовувати його для господарської та іншої, не забороненої законом діяльності (стаття 4). Це надає власнику максимально можливий і економічно доцільний обсяг свободи щодо належного йому майна, на відміну від суспільного, де панує принцип обмежень і заборон. Серед об’єктів права приватної власності закон називає «грошові кошти, акції, інші цінні папери».

Поведінка тих чи інших осіб може створювати загрозу для власності, суб’єктами якої вони не є. Це вимагає від держави брати на себе захист права власності, в тому числі й цивільно-правовими засобами.

Певною мірою захист права власності здійснюється за допомогою норм права, що належать до різних галузей законодавства. Скажімо, окремі види протиправної поведінки, що загрожує порушенню права власності, розглядаються кримінальним правом, як злочини і передбачають застосування відповідних санкцій з боку правоохоронних органів.

Правове регулювання права власності в Україні є одним з основних інститутів цивільного права, що вимагає подальшого удосконалювання. Як і багато інших інститутів цивільного права, інститут державної правового регулювання права власності знаходиться в стадії розвитку.

На необхідність наукового аналізу зазначеної проблеми вказує також інтерес вчених до проблематики правового регулювання права власності в Україні. Низку правових проблем висвітлено в роботах вчених Я.М. Шевченка, О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової, А.О. Підопригори, В.С. Щербини, Т.В. Боднара, Т.П. Коваленка, В.В. Носік та ін.

Не останнє місце в правовому регулюванні права власності на сьогоднішній день займає право власності на землю. Інститут права власності на землю є одним з основних правових інститутів земельного права. Більшість земельних правовідносин є похідними від відносин права власності на землю.

Загальні, найбільш важливі положення, що стосуються регулювання відносин власності на землю, відображені в Конституції України. Конституція гарантує право власності на землю, яке насувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності на землю, які є рівними перед законом.

Специфіка відносин власності на землю відображена у земельному законодавстві, зокрема у Земельному кодексі України. З огляду на вищенаведене, дослідження правового регулювання права власності на землю в Україні є актуальним і доцільним, з урахуванням можливості використання його результатів для вдосконалення чинного законодавства України.

Метою дослідження є характеристика теоретичних і практичних питань правового регулювання власності на землю в Україні.

Об’єктом дослідження є суспільні відносини, які виникають у зв'язку з правовим регулюванням права власності на землю в Україні.

Предметом дослідження є правове регулювання права власності на землю в Україні.

Емпіричну базу дослідження склали законодавство України, правозастосовча практика, а також спеціальна вітчизняна наукова література, у якій досліджуються проблеми правового регулювання власності на землю в Україні.

РОЗДІЛ І. ЗАГАЛЬНІ ЗАСАДИ НАБУТТЯ ПРАВА ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ ГРОМАДЯНАМИ УКРАЇНИ

1.1. Поняття права власності на земельну ділянку.

Будь-яка власність, у тому числі й власність на землю, є перш за все економічною категорією, яка втілюється у суспільних відносинах між людьми з приводу матеріальних чи нематеріальних благ, які належать певній фізичній чи юридичній особі або державі чи територіальній громаді.

Наприклад, О.О. Погрібний розглядає право власності у матеріальному та соціальному аспектах та у статичному і динамічному розумінні. Так, у матеріальному аспекті власність потрібно розглядати як процес привласнення, а в соціальному – власність – це стан, за якого особа, яка привласнила на законних підставах певне матеріальне чи нематеріальне благо, усуває від такого блага всіх інших осіб, у яких виникає обов’язок утримуватись від будь-яких посягань на привласнене благо. Що стосується статичного розуміння права власності, то фактично це такий стан власності, який існує після привласнення певного блага і дає можливість власнику блага володіти та (або) користуватися цим благом, а динамічний аспект власності – це процес розпорядження власником належним йому благом.

Право власності характеризується наступними ознаками:

• безпосереднє панування власника над річчю (для реалізації своїх прав власнику не потрібно звертатися за чиєюсь згодою);
• абсолютне панування над річчю, обмежене лише у виняткових випадках, безпосередньо передбачених законодавством;
• абсолютний захист прав власника (від порушень з боку «всіх і кожного»);
• еластичність права власності - «самовідновлення» влади власника над річчю після того, як зникають обмеження, встановлені законом або договором;
• можливість для власника використати позитивні якості речей, в тому числі одержати прибуток від їх використання;
• можливість для власника розпоряджатися речами, тобто визначати їхню фактичну і юридичну долю;
• право власника витребувати річ від будь-яких осіб, які утримують її безпідставно.

За загальним правилом власність розглядається в економічному і юридичному розумінні, хоча вона має також філософський, психологічний, морально-етичний, соціальний та інші аспекти. Тому її реальний зміст не може бути вичерпаний дослідженням лише економічних і юридичних аспектів суспільних відносин власності.

В економічному розумінні власність - це процес привласнення особою певних благ, якщо ж мова йде про власність на землю, то мова йде не про привласнення, а про освоєння землі, використання її корисних властивостей. Економічні відносини власності являють собою певну суспільну форму, в межах якої відбувається привласнення людиною або суспільством предметів природи.

В юридичному розумінні власність потрібно розглядати як врегульовані правовими нормами суспільні відносини щодо володіння, користування та розпорядження певним благом.

Економічне і юридичне розуміння права власності виникло не одночасно. Так, власність на землю як економічна категорія виникає ще до появи держави і права; тоді як юридична категорія сформувалась разом з появою держави і права і є результатом закріплення в правових нормах економічних відносин щодо володіння, користування та розпорядження. Але це не означає, що юридичне розуміння права власності є другорядним, адже фактично без норм права, які закріплюють існування та реалізацію права власності, не може об’єктивно існувати власність як така.

З огляду на це, можна розглядати право власності на землю в об’єктивному та суб’єктивному значеннях. В об’єктивному значенні право власності на землю визначають як сукупність правових норм, які встановлюють і охороняють належність матеріальних чи нематеріальних благ конкретним суб’єктам, у тому числі визначають підстави та умови виникнення і припинення у них такого права щодо цих благ.

У суб’єктивному розумінні право власності - це сукупність правомочностей (прав та обов’язків) осіб, яким належить певне благо, щодо володіння, користування і розпорядження належним їм благом. Якщо мова йде про право власності на землю, то це сукупність прав та обов’язків власника земельної ділянки щодо використання її корисних властивостей.

Потрібно зауважити, що в юридичній літературі точиться дискусія з приводу того, чи доцільно закріплювати поняття «права власності на землю» у традиційному для цивільного права розумінні. Так, наприклад, С.В. Коростелев вважає, що до відносин права власності на землю не можна застосовувати тільки норми цивільного права, оскільки земельне право відрізняється від цивільного за наступними ознаками:

Земельна власність є багатоманітною за формами, видами власності; в той час, як цивільне право діє переважно у сфері приватної власності.

Не будь-які землі можуть бути предметом цивільно-правових договорів. Наприклад, землі оборони можуть перебувати виключно у державній власності.

На законодавчому рівні встановлюється максимальний розмір земельної ділянки, яка може перебувати у власності однієї особи; тоді як у цивільному праві таких обмежень, як правило, не існує.

Власник земельної ділянки зобов’язаний використовувати її виключно за цільовим призначенням, а також зобов’язаний її використовувати; тоді як для цивільного права такі положення є невластивими.

Поряд з цим існує думка про те, що всі питання, пов’язані із здійсненням правомочностей права власності щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, потрібно регулювати виключно нормами цивільного права. Подібна позиція знайшла своє втілення у Земельному кодексі Казахстану.

В.І. Семчик та П.Ф. Кулинич розглядають право власності на землю як публічну (державна і комунальна) і приватну (власність фізичних і юридичних осіб) категорії. Якщо земля виступає в суспільних відносинах як відокремлена земельна ділянка, яка є засобом виробництва і об’єктом економічного обігу, можна говорити про приватну власність на землю, до якої слід застосовувати норми цивільного права з врахуванням особливостей, передбачених земельним правом. Що ж стосується публічної власності на землю, то про таку власність можна говорити тільки у випадку, коли йдеться про землю, як об’єкт надбання українського народу, що пов’язано з правом на всю територію, яку займає Україна і яка обмежена кордонами з іншими країнами, на яку поширюється державний та народний суверенітет. До регулювання цих суспільних відносин потрібно застосовувати публічні галузі права: конституційне, адміністративне тощо.

На мою думку, поділ права власності на землю на публічну і приватну є не зовсім доцільним, оскільки фактично виходить так, що якщо йдеться про приватну власність на землю, то для її регулювання пріоритетними є норми цивільного права, хоча й з врахуванням земельного права. Але, як свідчить аналіз українського законодавства, а також досвід інших країн, земельні відносини не можна регулювати пріоритетно за допомогою норм цивільного законодавства, оскільки, як зазначалося вище, земля є специфічним об’єктом права власності, а тому законодавство передбачає багато обмежень щодо здійснення права власності на землю, а також дозволяє державі втручатись у реалізацію такого права.

Так, у США майже вся земля (98%), придатна для обробітку, перебуває у приватній власності; а землі поганої якості (пустеля, тундра тощо) - у власності федерального уряду. Зміст права приватної власності на землю в США поєднує як правомочності власника землі, так і повноваження держави, яка здійснює свій вплив на власників шляхом зміни розмірів податку на землю. Також в США панує думка про те, що оскільки держава надала землю особі в приватну власність, саме за державою зберігається право повернути її в державну власність (таке примусове позбавлення права власності може відбутись у випадку несплати податків, недостатнього догляду та використання землі тощо). На здійснення права приватної власності на землю в США впливає також і право поліцейської влади, яке в деяких випадках може значно обмежити права власників землі в їх правомочності щодо користування землею на власний розсуд (така ситуація може мати місце за необхідності забезпечити здоров’я населення, його безпеку, мораль тощо).

Отже, право власності на землю - це система правових норм, що закріплюють, регламентують і охороняють відносини власності на земельні ресурси та регулюють відносини володіння, користування і розпорядження земельними ділянками їх власниками на свій розсуд для задоволення їх матеріальних потреб і реалізації інших інтересів.

Що ж стосується права приватної власності на землю, то, на мою думку, з аналізу наведеного вище матеріалу можна зробити висновок, що це, з одного боку, система правових норм, які закріплюють, регламентують і охороняють відносини власності на земельну ділянку, на яку може поширюватись саме така форма власності; а з іншого - це реальна можливість власника земельної ділянки задовольняти на власний розсуд свої матеріальні чи нематеріальні потреби шляхом реалізації своїх суб’єктивних прав щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою.

Традиційно в юридичній літературі зміст права власності вцілому та на землю зокрема розкривається через правомочності власника щодо володіння, користування і розпорядження матеріальним чи нематеріальним благом.

Право володіння надає власнику можливості здійснювати господарське «панування» над земельною ділянкою, а також право усувати всіх інших осіб від такої земельної ділянки. Ця правомочність створює юридичні передумови для здійснення власником інших правомочностей.

Право користування - це право власника використовувати корисні властивості землі з метою задоволення матеріальних чи нематеріальних інтересів власника. Право користування земельною ділянкою її власником відрізняється від права використання земельних ресурсів не власником. Воно, як й інші правомочності власника, не може бути обмежене будь-якими термінами, здійснюється ним самостійно або через уповноважених представників і не припускає втручання у реалізацію функцій, пов’язаних з користуванням земельною ділянкою, інших суб’єктів права. Водночас земельні ділянки, що належать власникам, не можуть залишатися без використання. З урахуванням особливого значення земельних ресурсів для розвитку економіки нашої країни у Земельному кодексі України закріплені вимоги щодо цільового, раціонального й ефективного використання власниками своїх земельних ділянок. У деяких випадках, передбачених законом, право користування земельними ділянками обмежується необхідністю виконання грунтоохоронних заходів, додержання екологічних вимог, правил добросусідства і обмежень, пов’язаних зі встановленням земельних сервітутів.

Право розпорядження - це право власника самостійно визначати долю належної йому земельної ділянки. На думку Андрейцева В.І., право розпорядження - це юридично забезпечена можливість громадян та інших осіб щодо вільного і самостійного використання належних їм на праві власності земельних ділянок згідно з їх цільовим призначенням на підставі легалізованої в установленому порядку земельно-правової документації для відчуження іншим особам на договірних засадах або передачі в оренду або для безперешкодного користування окремими земельними ділянками у порядку, встановленому чинним законодавством.

Потрібно зауважити, що право розпорядження земельними ділянками, на відміну від здійснення такої правомочності щодо іншого майна, є, з одного боку, дещо обмеженим (адже не можна здійснювати розпорядження земельною ділянкою шляхом її знищення, переробки тощо); а з іншого - припиненню права власності на землю передує завжди складний юридичний факт, що обумовлено особливостями землі як об’єкта права власності.

Крім традиційного підходу (йдеться про тріаду правомочностей власника) до визначення змісту права власності, ряд вчених розглядає це питання по-іншому. Так, в країнах загального права прийнято вважати, що власник має не три правомочності, а одинадцять, а саме:

• право володіння, тобто виняткового фізичного контролю над річчю;
• право користування, тобто особистого використання речі;
• право управління – прийняття рішення про те, як і ким річ може бути використана;
• право на прибуток - на блага, які отримує власник від осіб, яким він надав дозвіл користуватися річчю;
• право на відчуження, споживання, марнування, зміни або знищення речі;
• право на безпеку, тобто імунітет від експропріації;
• право передати річ;
• безстроковість;
• заборона шкідливого використання, тобто обов’язок відвернути використання речі шкідливим для інших способом;
• відповідальність у вигляді стягнення, тобто можливість відібрання речі у сплату боргу;
• достатній характер, тобто здійснення правил, що забезпечують відновлення порушеної правомочності.

О.М. Турубінер включав також до правомочностей власника ще й правомочність щодо контролю за використанням землі.

На мою думку, розширення традиційної тріади правомочностей власника є не виправданим з наступних підстав:

- по-перше, згадані вище у переліку правомочності фактично є складовими традиційних правомочностей власника (наприклад, право на прибуток за змістом входить до правомочності власника щодо користування землею; а право передати річ - щодо розпорядження нею);

- по-друге, деякі із зазначених правомочностей є фактично ознаками права власності на землю, а не змістом правомочностей власника (наприклад, безстроковість);

- по-третє, деякі правомочності не можна розглядати як такі, що належать власнику (так, не варто, мабуть, говорити про те, що саме власник повинен здійснювати функцію контролю, адже фактично цю функцію здійснює держава, на яку покладено обов’язок здійснювати нагляд за дотриманням законодавства про землю, а також притягати до відповідальності осіб, які порушують таке законодавство).

Поряд з цим, згадана вище класифікація, на мою думку, є незвичайною і цікавою тим, що фактично у зміст власності включаються не тільки права власника, а й його обов’язки (щоправда, наведена вище класифікація не містить чіткого переліку обов’язків власника, що також є недоліком) і відповідальність. Таке уточнення змісту права власності є позитивним з огляду на те, що зараз в юридичній науці панує думка про те, що власність, а особливо на землю, не тільки є сукупністю прав, а й містить також велику кількість обов’язків і відповідальності, що обумовлено необхідністю врахування інтересів держави і суспільства під час реалізації повноважень щодо землі або інших об’єктів власності, тобто зростанням соціальної функції власності. Свою думку можу підтвердити шляхом посилання на роботу О.І. Крассова, який також вважає, що під час з’ясування сутності права власності слід виходити з аналізу правомочностей, які надані носію права власності, а також обов’язків, які покладені на третіх осіб і на самого власника. Також, на думку автора, потрібно звернутись до частини третьої статті 13 Конституції України, частини четвертої статті 319 Цивільного кодексу, в якій прямо зазначено, що власність зобов’язує.

Крім соціальної функції, право власності має також інші обмеження, серед яких можна назвати земельний сервітут, правила добросусідства та власне обмеження прав на землю.

О.І. Крассов визначає обмеження прав на землю як встановлення в адміністративному порядку заборон на окремі види господарської діяльності з використання землі, вимог про утримання від вчинення певних дій, або надання обмеженої можливості використовувати для суворо визначених цілей земельну ділянку.

М. Дивак вважає, що останнім часом повноваження власника щодо належної йому на праві власності земельної ділянки значно обмежується. Так, право usus (право володіти й користуватися майном без отримання доходів з майна) підпорядковано суспільству шляхом встановлення у чинному законодавстві вимоги, за якою землею дозволяється користуватися тільки так, щоб це відповідало інтересам і волі суспільства, а не тільки формального власника; право fructus (право отримувати доходи з майна) також обмежено чисельними приписами чинного законодавства (держава може впливати на встановлення норм оплати за користування землею, податки, особу орендаря; може виступати арбітром у разі виникнення спорів між землевласником і землекористувачем); значно обмежено і право abusus (право розпоряджатися майном), адже чинне законодавство встановлює чисельні вимоги до порядку реалізації цієї правомочності власником. На думку М. Дивака, обмеження права приватної власності на землю є цілком виправданим, адже сьогодні земля вже не є основною цінністю, що впливає на добробут сім’ї, яка її обробляє. На даному етапі земля оцінюється залежно від того, яку ренту вона може приносити її власнику. Така еволюція поглядів на право власності на землю, вичерпного і обмеженого ресурсу, без належного втручання держави на практиці могла призвести до того, що власники, по-перше, самостійно не обробляли б землю; по-друге, не отримуючи належного доходу, власник землі міг би просто її не здавати нікому в оренду; чого не можна допустити з огляду на те, що земля є основним засобом виробництва.

Обмеження права власності на землю за різними підставами можна поділити на наступні види: оскільки обмеження землеволодіння є земельними правовідносинами, то їх можна класифікувати за об’єктом, суб’єктом і змістом.

Обмеження за об’єктним складом: земельне законодавство обмежує кількість земельних ділянок, що надаються, в залежності від їх цільового використання. Так громадянам, які мають земельні ділянки для ведення фермерського господарства, особистого підсобного господарства, земельні ділянки для ведення садівництва не надаються.

Обмеження за суб’єктом. До таких обмежень можна віднести обов’язки власника не порушувати прав власників інших земельних ділянок і землекористувачів, у тому числі орендарів; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем; додержуватись режиму санітарних зон і територій, що особливо охороняються; запобігати стоку дощових і стічних вод на суміжну земельну ділянку.

Обмеження за змістом правовідносин можна поділити на три групи:

1) які забороняють здійснення певних дій на земельній ділянці: використання її не за цільовим призначенням, невикористання протягом року з моменту надання, порушення екологічного стану земельної ділянки тощо;

2) які надають право сусідньому власнику або землекористувачу так чи інакше користуватися земельною ділянкою власника: прохід до шляхів загального користування, для споруди і ремонту межових знаків, проведення на суміжну земельну ділянку необхідних комунікацій;

3) які об’єднують перші дві групи.

Одним із видів обмежень права власності на землю є земельний сервітут, правову природу та порядок правового регулювання якого детально розглянуто в статті «Правове регулювання земельного сервітуту: колізії та прогалини, які існують у земельному та цивільному кодексі України» [Юридичний журнал, № 6/2006].

Добросусідство, на відміну від встановлення сервітуту, полягає в тому, що, по-перше, воно не передбачає самостійного права сусідів на чужу земельну ділянку; по-друге, може встановлюватись тільки щодо власників сусідніх земельних ділянок, що забезпечують можливість задовольнити приватні інтереси таких власників з максимальним обмеженням усіх можливих незручностей; по-третє, правила добросусідства, на відміну від права земельного сервітуту, є взаємним обов’язком обох власників/користувачів сусідніх земельних ділянок.

Статтею 103 Земельного кодексу України передбачено три напрямки обмежень, що встановлюються з метою забезпечення правил добросусідства:

1) використання земель відповідно до їх цільового призначення, причому таке використання повинно відбуватися такими способами, які б не призводили до затінення, задимлення, неприємних запахів, шумового забруднення тощо сусідніх земельних ділянок;

2) власник або землекористувач земельної ділянки повинен здійснювати використання своєї ділянки таким чином, щоб власник, користувач сусідньої земельної ділянки не позбавлявся можливості використовувати свою земельну ділянку за цільовим призначенням;

3) власники (користувачі) земельних ділянок повинні таким чином співпрацювати між собою, щоб забезпечувати найефективніше використання належних їм земельних ділянок (наприклад, обмін земельними ділянками, раціональна організація територій, дотримання сівозмін тощо).

Глава 18 Земельного кодексу України безпосередньо регулює питання про обмеження прав на землю. На мою думку, встановлення таких обмежень є цілком закономірним, оскільки частина третя статті 13 Конституції України передбачає, що власність зобов’язує і не повинна використовуватись на шкоду державі та суспільству. Поряд з цим потрібно зауважити, що встановлення обмежень прав власників не повинно негативно позначатись на можливості повноцінно ними користуватися.

Відповідно до статей 110, 111 Земельного кодексу України обмеження можуть встановлюватись на підставі закону або договору на строк, передбачений у законі або договорі, причому перехід права власності не призводить до припинення обмеження (обтяження). Стаття 111 Земельного кодексу України закріплює конкретні прояви обмежень прав на землю. Потрібно зауважити, що згідно із частиною другою статті 111 Земельного кодексу України, обмеження прав на землю підлягають державній реєстрації. Але, на жаль, як із земельним сервітутом на даному етапі це питання не врегульовано.

О.О. Погрібний також пропонує ряд класифікацій обмежень прав на землю:

а) обмеження без відшкодування власникам завданих збитків (на думку автора, цей вид обмежень стосується обмежень, які встановлюються виключно за волею власника земельної ділянки, наприклад, щодо визначення спадкоємця) і обмеження з відшкоду­ванням збитків (що прямо передбачено пунктом «в» статті 156 Земельного кодексу України);

б) обмеження постійні (обов’язок власників сплачувати податок на землю тощо) та тимчасові (обмеження щодо площі земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати в одного громадянина чи юридичної особи тощо);

в) обмеження прав на землю за об’єктом (обмеження щодо площі земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати в одного громадянина чи юридичної особи тощо);

г) обмеження за суб’єктом (обов’язок власника не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; додержувати правил добросусідства тощо);

д) обмеження, пов’язані зі змістом правовідносин, можна поділити на три групи:

1) ті, які забороняють вчинення певних дій на земельній ділянці;

2) обмеження, що надають сусідньому власнику або землекористувачу право так чи інакше користуватися земельною ділянкою власника (встановлення земельних сервітутів й додержання правил добросусідства);

3) обмеження, які поєднують перші дві групи обмежень.

Земельний кодекс України встановлює обмеження щодо кожної правомочності власника земельної ділянки. Так, пунктом 13 Перехідних положень Земельного кодексу України встановлюється обмеження щодо володіння землею: зокрема, на період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га.

Що стосується обмежень правомочності користування земельною ділянкою, то такими є правила добросусідства та земельний сервітут. На думку автора, загальним обмеженням права користування є неможливість використовувати земельну ділянку на шкоду громадянам та суспільству.

Обмеження права розпорядження землею полягає у встановленні Земельним кодексом України певних правил та вимог для відлучення земельних ділянок, а також прямих заборон такого відчуження.

Зокрема, частина перша пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України передбачає, що до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Отже, із аналізу вищенаведеного матеріалу, можна зробити висновок, що право приватної власності на землю - це, з одного боку, система правових норм, які закріплюють, регламентують і охороняють відносини власності на земельну ділянку, на яку може поширюватись саме така форма власності; а з іншого - це реальна можливість власника земельної ділянки задовольняти на власний розсуд свої матеріальні чи нематеріальні потреби шляхом реалізації своїх суб’єктивних прав щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою. На мою думку, зміст права приватної власності на землю, крім традиційної тріади (йдеться про правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження належною йому земельною ділянкою), охоплює також закріплені у чинному законодавстві обов’язки такого власника та відповідальність за їх невиконання, що випливає із аналізу правової природи права приватної власності на землю та обмежень даного права.

В більшості випадків, коли йдеться про суб'єктивне право власності на землю, йдеться не про власне «земля», а про «земельну ділянку^,» оскільки лише земельна ділянка може бути об'єктом, яким можна володіти на праві власності, річчю – «предметом матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки» (стаття 179 Цивільного кодексу України; дивись також статтю 125 та інші Земельного кодексу України), а отже, майном (стаття 190 Цивільного кодексу України). Таким чином, усталений термін «право власності на землю» в більшості випадків фактично означає «право власності на земельну ділянку».

Об'єктом права державної та комунальної власності, окрім сформованих у встановленому порядку земельних ділянок, є також цілі території (землі), які формальному землевпорядному підходу до визначення земельних ділянок не відповідають, оскільки не мають чітко встановлених меж, кадастрових номерів тощо. Наприклад, до цих пір не завершена процедура демаркації державного кордону, у зв'язку із цим значні території, що безумовно належать до державної власності, не мають чітко визначених меж. В подальшому дана проблема буде характерна для розмежування земель державної та комунальної власності через відсутність встановлення чітких меж населених пунктів. Між тим, навіть такі території в цілому відповідають поняттю «земельної ділянки», оскільки мають визначене просторове розташування.

1.2. Законодавча база набуття права власності на земельну ділянку.

Набуття права власності на землю громадян має базуватись на нормах Конституції України, які закріплюють основні за­сади здійснення суб'єктивного права власності на землю українського народу, встановлюють гарантії захисту земельних прав громадян, визначають правовий режим землі як ос­новного національного багатства, що перебуває під особли­вою охороною держави.

Згідно із статтею 14 Основного закону України громадяни, юридичні особи та держава набувають і реалізують право власності на землю виключно відповідно до закону.

У статті 13 Основного Закону України - Конституції наголошується на те, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України є об’єктами права власності українського народу. Від імені українського народу права власника здійснюють огани державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конститоуцією. Кожен громадянин має право користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону. Власність не повинна використовуватись шкоду людини і суспільства. Держава забезпечує захист усіх суб’єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом.

Стаття 14 проголошує, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

У статті 41 відзначається, що кожен громадянин має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власність. Право приватної власності є непорушним. Ніхто не може бути позбавлений права власності, а примусове відчуження об’єктів права власності може бути застосоване як виняток з мотивів суспільної необхідності, за умови повного відшкодування їхньої вартості, або лише в умовах надзвичайного чи воєнного стану.

Стаття 50 проголошує, що кожен має право на безпечне для життя і здоров’я довкілля та на відшкодування завданої порушенням цього права шкоди. Кожному гарантується право вільного доступу до інформації про стан довкілля, про якість продуктів харчування та предметів побуту. Така інформація не може бути ніким засекречена.

Згідно з Конституцією України (стаття 124) правосуддя в Україні здійснюється виключно судами, також і в галузі земельних відносин. Делегування функцій судів, а також привласнення їх повноважень органами влади або посадовими особами не допускається. Судові рішення ухвалюються виключно іменем України і є обов’язковими до виконання на всій території держави.

Прийняття управлінських рішень в сфері земельних відносин поза рамками Конституції України є нелегітимними (стаття 8).

Нижчою ланкою системи законів у сфері набуття права власності на земельну ділянку є Земельний Кодекс України.

На даний час діє Земельний Кодекс, який прийнятий у другому читанні Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року та вступив в силу з 1 січня 2002 року з відповідними змінами та доповненнями. В цілому Земельний Кодекс України складається з 10 розділів, 37 глав, що вміщують 212 статтей, Перехідних та Прикінцевих положень. Норми Земельного Кодексу України застосовуються при виникненні суперечностей між іншими нормативно – правовими актами і при врегулюванні земельних відносин.

Поняттям права власності на землю, його суб’єктам, правам та обов’язкам власників земельних ділянок присвячена окрема глава 14 Земельного кодексу України, в якій розглядаються питання про зміст права власності на землю (стаття 78); земельна ділянка як об’єкт права власності та суб’єкти цього права (сатті 79-80); підстави набуття права власності на земельну ділянку громадянами, юридичними особами, територіальними громадами та право власності на землю держави та іноземних держав (статті 81-85), права та обов’язки власників земельних ділянок (статті 90, 91). Крім того, даною Главою Кодексу визначені такі поняття, як спільна часткова та спільна сумісна власність (статті 86, 89), а також їх виникнення та можливості цих власників володіти, користуватись та розпоряджатись спільним майном (земельною ділянкою) (статті 87, 88).

Процедурі набуття права власності на земельну ділянку та його реалізації присвячений розділ IV Земельного кодексу України, а саме в ньому визначені наступні питання: підстави набуття права власності на землю (стаття 116), порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами (стаття 118), набуття права на земельну ділянку за давністю користування (стаття 119) та інші.

Крім того, при регулюванні земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян Земельним кодексом України передбачені наступні принципи: забезпечення рівності прав власності на землю громадян, забезпечення раціонального використання земель, забезпечення гарантій прав на землю тощо.

Отже, є всі підстави вважати, що Земельний Кодекс України - основний законодавчий акт у земельних відносинах.

Але ні Конституція України, ні Земельний Кодекс України не в змозі охопити весь спектр правових норм раціонального використання та охорони земель. Це лише база, на основі якої формується цілий масив законодавства, що справляє свій вплив на прийняття управлінських рішень в галузі землекористування. Поняття земельно-майнових та земельно–правових відносин закладені в Цивільному Кодексі України від 16 січня 2003 року №435-IV. Відповідно до Конституції України, Земельного Кодексу України, багатьох змін, внесених до Земельного кодексу України, Закону України «Про державний бюджет» на відповідний рік розроблений і прийнятий Закон України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року Конституції України № 858-IV, який визначає правові та організаційні основи діяльності у сфері землеустрою і спрямований на регулювання відносин, які виникають між органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами із забезпечення сталого розвитку землекористування , та інші закони або проекти законів, в тому числі і проект Закону України «Про ринок земель», Закон України «Про охорону земель» та «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19 червня 2003 року № 962-IV, № 963-IV, «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року № 1378.

До основного переліку нормативно-правової бази (джерел) земельного законодавства у сфері набуття права власності на земельну ділянку відносять наступні закони та підзаконні акти:

- Закони України: «Про власність», який спрямований на реалізацію Декларації про державний суверенітет України, та метою якого є забезпечення вільного економічного самовизначення громадян, використання природного, економічного, науково-технічного та культурного потенціалів республіки для підвищення рівня життя її народу; «Про колективне сільськогосподарське підприємство», «Про заставу», «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва», «Про державну експертизу землевпорядної документації», «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв)», який визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками, «Про захист прав власників земельних часток (паїв)» тощо;

- постанови Кабінету Міністрів України: «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою», «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів», «Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок», «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову», «Про затвердження порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» та інші;

- накази Держкомзему: «Методичні рекомендації з експертної грошової оцінки земельних ділянок», «Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі» із змінами, внесеними згідно з Наказами Державного комітету України із земельних ресурсів № 27 від 29.02.2000, № 144 від 23.08.2001, № 17 від 19.02.2002, № 174 від 02.07.2003, № 322 від 29.12.2003, № 168 від 15.07.2008, № 133 від 16.03.2009; «Про затвердження форми типового договору оренди земельної частки (паю)», «Методичні рекомендації щодо паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» тощо.

Разом з тим, існує й методика пошуку текстів нормативно-правових актів. Сьогодні при пошуку правової інформації традиційним шляхом є звернення до комп'ютерних правових баз даних, деякі з яких доступні через мережу Інтернет. Як приклад, можна навести такі бази: Нормативні акти України (ВАТ «Інформтехнології» - www.nau.kiev.ua), ЛІГА ЗАКОН (ІАЦ «ЛІГА» - www.liga.kiev.ua), «Право» (ІАЦ «Біт» - www.legal.com.ua), сторінка в Інтернет ВР України - www.rada.gov.ua) та інші. На жаль, цей зручний, ефективний та надійний спосіб пошуку правової інформації практично непридатний для пошуку текстів НД (стандартів, будівельних норм, санітарних норм тощо), більшість із яких видані або занадто давно, щоб бути включеними до баз даних, або не реєструються у Міністерстві юстиції і тому залишаються поза увагою операторів баз. Тим не менш, у більшості баз даних наявні санітарні норми та правила, що видані в Україні після 1991 року.

Отже, першим кроком у пошуку тексту нормативного акту може бути звернення до правової бази (баз) даних.

Якщо перший крок не дав результатів, для подальших пошуків доцільно визначити точну назву та реквізити необхідного Вам нормативного акту.

При пошуку нормативних актів найбільш ефективним шляхом є звернення до Державної науково-технічної бібліотеки України (м. Київ, вул. Антоновича, 180). У цій бібліотеці наявні і більшість текстів НД. Також тексти НД можуть бути наявними у Національній бібліотеці України імені В. І. Вернадського (м. Київ, просп. 40-річчя Жовтня, 3), Державній науковій медичній бібліотеці МОЗ України (м. Київ, вул. Толстого, 7) та інших бібліотеках (з меншою імовірністю).

Але щоб краще зрозуміти сутність багатьох процесів, що складаються у правовому регулюванні сьогодні хотілося б провести невелике дослідження історичного досвіду земельно-правового регулювання, насамперед вітчизняного. Таке дослідження корисне для вдосконалення існуючого земельного законодавства України та практики його застосування. Зважаючи на що, пропоную перейти до наступного підрозділу моєї роботи, а саме: «Історичний розвиток права власності на земельну ділянку».

1.3. Історичний розвиток права власності на земельну ділянку.

То які ж особливості володіння, користування та розпорядження були у наших пращурів пропоную розглянути поетапно.

Найперші кроки у земельних відносинах та землеустрої були зроблені людством ще в первісному суспільстві, коли племенами встановлювалися межі мисливських територій. Власність на мисливські угіддя була недоторканною і відстоювалася у запеклій боротьбі.

З розшаруванням суспільства на скотарські та землеробські племена виникла необхідність встановлювати межі територій, закріплювати їх певними знаками.

Виникнення класового суспільства, приватної власності змінили земельні відносини. Землеустрій почав здійснювати земельну політику в інтересах пануючого класу, на зміцнення прав власності на землю й організацію її використання в інтересах цього класу.

За тисячоліття до нашої ери народи Греції, Єгипту, Індії вже поділяли земельні масиви на частки, вели суворий облік земель, обмірювання, визначення їхньої якості з метою оподаткування.

Наступний етап у розвитку земельних відносин пов’язаний з проведенням опису земель у спеціальних реєстрах, до яких заносили дані про господаря землі, розміри земельних ділянок, спосіб їхнього обробітку, якість і прибутковість земель, наносили плани і межі землеволодінь.

Саме в добу Київської Русі (так звана «земська», або «князівська» доба¹) проходить становлення феодального поземельного устрою, а саме: відбувається поступовий перехід від патріархальних відносин родової общини до феодального поземельного устрою. В общині земля, яка спочатку піддавалася періодичним переділам, закріплюється за окремими членами, крім виморочних, покинутих ділянок, лісових угідь, пасовищ та сіножатей, які залишаються в общинному користуванні.

Вважаючи общинні селянські землі державними, князівська влада починає відчужувати їх на власний розсуд, причому разом з селянами. Відбувається процес «окняжіння» вільних земель². Поряд із общинним землеволодінням виникає князівське, боярське та церковне феодальне землеволодіння, яке з часом набирає все більшої ваги і сприяє руйнуванню общинних земельних відносин. У статті 46 Просторової редакції Руської Правди (визначна пам'ятка вітчизняного права, письмова збірка звичаїв того періоду переважно кримінально-правового характеру) міститься вказівка на три основні категорії феодалів: князя, бояр, монастирі³. На думу дослідників, у нормах Руської Правди можна знайти вказівку на існування ширшого кола форм землеволодіння: князівський домен; боярська вотчина; монастирська вотчина; особиста вотчина церковних ієрархів; земля громади (общини); індивідуально-сімейна земельна ділянка; незаселені вільні (державні) землі, верховним власником яких виступав великий князь як глава держави⁴.

Князівський домен, наприклад, становив конгломерат земель, що належали особисто князю, який через своїх управителів стягував там оброк, накладав інші повинності. Відомості про такі князівські землі датуються вже X століттям.

¹ Лащенко Р. М. Лекції по історії українського права. - К.: Україна, 1998. - С. 31.

² Российское законодательство 10-20 вв.: тексти и комментарии в 9-ти т. Т. 1. Законодательство Древней Руси. Ред. Чистяков О. И. - М.: Юрид. лит., 1984. - С. 67.

⁴ Рубаник В. Є. Правове регулювання земельних відносин у Київській Русі та феодально роздробленій Русі // Земельне право України. - 2006. - № 5. - С. 10.

Крім того, в цей же час існувало так зване «Звичаєве право» чи «Займанщина». Звичаєве право регламентувало способи набуття прав на землі.

Серед прислів'їв, що збереглися і до наших днів, можемо зустріти таке: «куди плуг, соха, сокира і коса ходили». Йдеться про набуття права власності та

користування землею через зайняття - так звану «займанщину»: обробивши

землю, людина набувала право на неї⁵. «Куди плуг, соха, сокира і коса ходили» - це прототип сучасних нормативів відведення: у давні часи розмір земельної ділянки, наданої князем, наприклад, монастирю, церкві або дружиннику, визначався тим, на яку відстань власник міг обробити землю, відраховуючи від певного центру - села, селища, двору, урочища тощо.

В цей час з’являються й перші згадки про земельні сервітути, що є специфічним обтяженням для власника земельної ділянки. А саме вперше вони були висвітлені у Книгах Законних, які були поширеним джерелом права на Україні у XIII-XIV століттях. У тексті, зокрема йшлось про право землевласника допускати чи забороняти протікання води з чужого млину по своїй землі⁶. Дослідники часто називали таке право сервітутом відведення води. Власник землі, обтяженої проведенням по ній води, мав право заборонити використання своєї земельної ділянки іншою особою, а також зобов’язати її дотримуватись певних вимог та територіальних меж користування.

Також вже в ті часи були врегульовані відносини із спадкування землі, причому існували навіть певні правила, спрямовані на забезпечення неподільності земельних ділянок. Так, за договором Візантії із Руссю 911 року за відсутності в померлого синів спадкоємцями могли бути лише чоловіки⁷.

⁵ Чубатий Микола. Огляд історії українського права: історія джерел та державного права / Тит. ред. і автор передмови Володимир Іваненко. - Мюнхен; Київ: УДЖ «Ноосфера», 1994. - С. 14.

⁶ Византийский земледельческий закон/ Под ред..И.П.Медведева.-Л., 1984.-С. 191

⁷ Івановська О. П. Звичаєве право в Україні. Етнотворчий аспект. Навчальний посібник. - К.: ТОВ «УВПК «ЕксОБ», 2002. - С. 72.

Наступний етам розвитку земельних відносин – це часи Литовсько-польської доби (ХIV-XVII сторіччя). В цей період проходить розвиток земельно-правового регулювання на українських землях у складі Литовсько-польської держави.

У земельному праві Литовсько-польської держави зберігаються і розвиваються положення руського звичаєвого права. У звичаєвому праві, зокрема, закріплювалося право селян на вільну купівлю-продаж землі. Визначалася специфічна форма угоди: при ній мали бути присутніми свідки або старці («діди»)

села⁸. За звичаями, встановлення меж громади покладалося на найстаріших

жителів громади (іноді - тих, кому більше 100 років). Існували різні процедурні правила межування: наприклад, існував звичай на щойно встановлених межах бити дітей, щоб вони краще пам'ятали, де проходить межа. Передбачалися достатньо чіткі правила застосування межових знаків: межі позначалися частіш за

все кіпцями (причому звичаєве право подекуди нормувало навіть їх розмір та форму); у лісі робилися знаки на деревах; на землях, які заливала вода, вбивали палі; при перетині меж закопували посуд з вугіллям, просом, тощо. Встановлювався обов'язок власника огороджувати певні види земельних угідь (насамперед, подвір'я і городи), при невиконанні якого власник позбавлявся права на відшкодування збитків, заподіяних потравою посівів худобою тощо, а іноді навіть міг бути покараний штрафом» ⁹.

Не останнє місце в цей період часу займало й так зване Магдебурзьке право.

Магдебурзьке право надавалося як містам, так і селам. З початку XIV століття головною відмінністю між статусом села та міста була наявність у місті органу самоврядування - міської ради. Селами ж керували солтиси. Солтиси, зокрема, розподіляли земельні ділянки та займалися заселенням села. Крім низки прибутків від надання адміністративних послуг, солтиси володіли низкою пільг та

⁸ Музиченко П. П. Право отчуждения земель по законодательству Великого княжества Литовского в XVI в. // Проблемы земельной реформы в Украине. - Материалы научно-практической конференции (Киев, 27-38 октября 1994 г.). - Выпуск 1. Земельная реформа и экономико-правовое регулирование земельных отношений. - К.: СОПС Украины, АН Украины, 1994. - С. 25.

⁹ Гошко Ю.Г. Звичаєве правоУкраїнських Карпат та Прикарпаття.- Львів, 1999. – С. 83-84.

привілеїв, зокрема, володіння земельними ділянками, причому солтис міг вибирати для своїх потреб ділянку землі під назвою «пан». У різних селах солтиси володіли від одного до п'яти ланів. У селах магдебурзького права використовувалися франконські або магдебурзькі лани, що дорівнювали 40 моргам. Солтису також належала ділянка землі – «город», який дорівнював 1/6 лана. На городі солтис міг заселяти селян -загородників. Земельні ділянки солтиса звільнялися від усіх податків, у тому числі від церковної десятини¹⁰.

Поряд із дією звичаєвого права, все більший розвиток отримують і нормативно-правові акти як джерела права. Спочатку земельно-правові

положення мають розрізнений характер. Наприклад, в Уставній підтверджувальній грамоті мешканцям Київської області від 08.12.1507 визначаються угіддя, де дозволяється «гнати бобрів».

Проте згодом з'являються акти, що мають для регулювання земельних відносин винятково велике значення. Насамперед, йдеться про акти, що закріплювали положення про т. з. «волочний перемір» (або земельна реформа Сигізмунда-Августа). Для того, щоб розкрити його зміст, необхідно спершу дати характеристику поняття «дворище» («осідлий дим»). Дворищем на Україні називалася форма землеволодіння і ведення господарства - спільнота з 20-40 осіб, переважно родичів, що проживали двором з кількох хат. Дворища в Україні мали давнє походження, беручи коріння з часів родової організації. Занепали вони головним чином якраз після проведення волочного переміру, хоча в деяких місцевостях Полісся проіснували набагато довше.

Кількість ріллі, що знаходилася у користуванні дворища, істотно коливалася: є відомості про існування дворищ і з однією волокою землі (33 морги, або 19,5 десятин), і з вісімнадцятьма (до 500 моргів, або 295 десятин); у той же час, повинності дворища, будучи одиницями оподаткування, несли приблизно однакові. Волочний перемір передбачав поділ усіх земель на ділянки однакової величини – «волоки» (33 морги, 19,5 десятин), та наділення такими ділянками

¹⁰ Кобилецький М. Магдебурзьке право у селах Галичини // Право України. – 2003. - № 8. – С. 120.

селян. Повинності були закріплені за волоками, а «зайва» земля передавалося шляхті без усякого відшкодування¹¹. Показово, що селяни були поділені на розряди («путні бояри», «бортники», «конюхи», «стрільці», «двірні слуги»,

«осочні», «сільські війти», «лавники», «тяглі селяни», «осадники», «огородники» тощо), для кожного з яких встановлювалася норма наділення землею на певних умовах (від 1/3 до 2 волок). Передбачалася диференціація повинностей в залежності від якості землі («підлої», «середньої») волок, а також нормативи співвідношення між розміром селянської та фільваркової запашки («сім до одного») . Слід особливо відмітити, що при волочному перемірі були встановлені

також агротехнічні нормативи: трипільна система землеробства, що існувала на Русі ще з XI сторіччя, стає обов'язковою¹².

Засади здійснення волочного переміру встановлювалися у численних пам'ятках законодавства тих часів, однією із найяскравіших з яких є «Устав на волоки господаря його милості у всьому Великому князівстві Литовському» 1557 р. Проте волочний перемір, очевидно, розпочався у деяких місцевостях набагато раніше: з уставної Бєльської грамоти 1501 р. вбачається, що поділ на волоки існував ще за часів Вітовта (кінець XIV - початок XV сторіччя)¹³. Впроваджений волочний перемір (при запеклому опорі селян) був насамперед на Поліссі, наприкінці XVI сторіччя - на Волині, ще пізніше - на Київщині. Одночасно з переміром було скасовано саму можливість селян мати землю у власності, причому ця заборона у певних випадках запроваджувалася під страхом

¹¹ Чубатий Микола. Огляд історії українського права: історія джерел та державного права / Тит. ред. і автор передмови Володимир Іваненко. - Мюнхен; Київ: УДЖ «Ноосфера». 1994. - С. 159-160;

¹² Третяк А. М. Історія земельних відносин та землеустрою в Україні: Навчальний посібник. - К.: Аграрна наука, 2002. - С. 19.

¹³ Архив Юго-Западной России, издаваемый временною комиссиею для разбора древних актов. высочайше учрежденною при Киевском. Подольском и Волынском генерал-губернаторе. Часть шестая. Акты об экономических и юридических отношеииях крестьян в ХУІ-ХУШ веке (1498-1795). Том 1. - Киев: В университетской типографии (И. Завадского), 1876. - С. 107.

кари «на горло». Феодальне право починає визнавати селян невіддільною приналежністю земельної ділянки (це правило існувало до кінця XVI сторіччя). Реформа Сигізмунда-Августа залишила нащадкам цілу низку організаційних новацій: внутрішній землеустрій, поділ ріллі за якістю, поземельний кадастр, реєстр земель на волоки, межування сіл, ведення писчих книг, тощо.

Разом з тим, в Україні була сприйнята значна кількість положень Саксонського зерцала, що являло цікаві приклади регламентування обов'язків із добросусідства (влаштування огорож тощо)¹⁴, нормування мінімально допустимого розміру земельних ділянок (на дворовій ділянці принаймні повинен був розвернутися віз¹⁵). Положення відносно правил добросусідства

передбачалися Литовським статутом. Зокрема, регулювалися питання, пов'язані з деревами, що ростуть на межі або біля неї (артикул 14), щодо розташування інших об'єктів (будинку, стіни, рову, склепу, льоху, колодязю, ями, труби, нужнику, хліву) біля межі (артикули 15,16), щодо огородження ділянок та вирішення питань, пов'язаних із спуском вод (артикул 20) тощо¹⁶. У Саксонському зерцалі також містилися приписи, що регулювали чиншеві відносини - передбачали строки та форми сплати чиншу тощо.

До Люблінської унії поряд із шляхтичами володіти землею могли і міщани, і всі особисто вільні люди¹⁷. Однак найбільші земельні володіння в державі були

¹⁴ Саксонское зерцало. Памятники, комментарии, исследования. - Отв. ред. В. М. Корсцкий. - М.: Наука, 1985. - С. 71.

¹⁵ Там само. - С. 32.

¹⁶ Горонович И. Изследованіео сервитутахь. - Александрія: тип. Ф. X. Райхельсона, 1904. - С. 74.

¹⁷ Ясинський М. Уставные земельные грамоты Литовско-Русского государства. - К., 1894. - С. 161. Цитується за: Ковальова С. Г. Інститут заповіту в праві українських земель Великого князівства Литовського // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 33. -К.: Ін-т держави і права ім. В. М. Корецького НАН України, 2006. - С. 106.

зосереджені в руках магнатсько-шляхетської верхівки. Розрізнялися родові, жалувані, вислужені і куплені землі, проте правовий режим їх був майже однаковим. Відмінності існували, зокрема, в порядку заповідання. Так, заповіт щодо родового майна не можна було скасовувати (статут 1588 р., розділ VIII, арт. 2). Важливою умовою було відправлення спадкоємцями військової та державної служби із успадкованої землі¹⁸.

Писане право закріплює такий важливий інститут звичаєвого права, як займанщину. Це право відображене у Литовських статутах, а також у низці інших

правових актів: наприклад, у привілеї Варшавського двору 1646 р. козакам дозволяється займати землі і будувати садиби де завгодно, лиш би це було на пустих місцях.

Перехід прав на земельні ділянки у початковий період Литовсько-польської доби запроваджувався наступним чином. Право розпорядження державними землями зберігалося за удільними князями, незважаючи на те, що їх влада була суттєво обмежена діяльністю намісників, що діяли від імені київського володаря, якому литовський уряд надав великі права та привілеї.

Показовим є регулювання процедур з переходу прав на земельні ділянки. У часи, коли писемність не була загальнопоширеною, особливо серед селянства, угода про відчуження земельної ділянки мала укладатися при свідках («послухах») із розпиванням могоричу. Лише за наявності цих умов (в окремих місцевостях - лише однієї із них) угода визнавалася дійсною¹⁹.

Існувала й в ті часи застава земель. Норми про заставу містилися в «Актах права Магдебурзького» 1629 р. і «Титулах права Магдебурзького». Передбачалося володіння заставодержателем заставленим майном, однак без переходу до нього права власності. У разі несплати боргу майно продавалося кредитором²⁰.

¹⁸ Ковальова С. Г. Інститут заповіту в праві українських земель Великого князівства Литовського // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 33. -К.: Ін-т держави і права ім. В. М. Корецького НАН України, 2006. - С. 106.

¹⁹ Гошко Ю.Г. Звичаэве право населення Украънських карпат та Прикарпаття. – Львыв, 1999. – С. 201-207, 220, 211.

²⁰ Кізлова О. С. Еволюція інституту застави в контексті державотворення України (історико-правові аспекти): Автореф. дис. к. ю. н. - О., 1998. - С. 3.

Набуває подальшого розвитку нормування повинностей, пов'язаних із земельною ділянкою: натуральних - продуктами («медові», «куничні», «осипні», «дякла» тощо), роботою («работизна», «панщизна», «прогон», «толока», «повози» тощо) та грошових («серебщизна», «посощина», «димщина»)²¹.

Захищаючи інтереси шляхти, законодавство (Литовські Статути) передбачало нормативи цін, за якими родичі шляхтича мали право, незважаючи на земську давність, у будь-який момент викупити земельну ділянку, якупридбала людина «простого звання».

Основу землеволодінь феодального суспільства в Україні становили землі української старшини, шляхти і духовенства. Поряд з феодальною існувала одноосібна власність селян та козаків, заснована на їхній особистій праці. Визвольна війна 1648-1654 років та приєднання України до Росії призвели до перерозподілу землі та формування певних земельних відносин. На звільнених від польських магнатів землях почали виникати так звані вільні військові села, які користувалися значними привілеями, зокрема звільнялися від ряду податків і повинностей. Такі села являли собою зовсім нове явище – державну феодальну власність, тобто підлягали місцевим та центральним органам гетмансько-старшинської адміністрації. Але з часом, до кінця XVIII століття, Росія повністю ліквідувала вольності гетмансько-старшинської України. Почали впроваджуватися заходи щодо поширення на територію України загальноросійського законодавства, яке закріплювало кріпосництво.

Надалі праці науковців-дослідників зупиняли свої погляди на земельно-правовому регулюванні у ХІV-ХVІІ сторіччях на українських землях у складі Росії. В цей час в сфері земельних відносин має місце помісне та вотчинне землеволодіння. Вже у Соборному уложенні 1649 р. встановлювалися нормативи (оклади) землеволодінь різних категорій поміщиків: бояр,

²¹ Архив Юго-Западной России, издаваемьій временною комиссиею для разбора древних актов, вьісочайше учрежденною при Киевском, Подольском и Вольшском генерал-губернаторе. Часть шестая. Актьі об зкономических и юридических отношениях крестьян в ХУІ-ХУІІІ веке (1498-1795). Том 1. - Киев: В университетской типографии (И. Завадского), 1876. - С. 98-101.

окольничих, думних дяків, стольників, стряпчих тощо, граничні норми церковного землеволодіння²². Встановлювалися також норми закріплення Незважаючи на те, що Березневі статті 1654 р. передбачали застосування на території України власних звичаїв та законів, окремі спори з приводу права власності на землю вирішувались у судах за допомогою норм Соборного Уложення 1649 р. Найчастіше цей кодекс застосовувався, коли в писаних джерелах місцевого права судді не знаходили необхідних норм.

Далі пропоную преглянути розвиток земельних відносин, в ому числі й земельні відносини з питань набуття права власності на землю за часів Гетьманщини та загальні характеристики правового регулювання тих часів. Протягом даного історичного періоду зберігають чинність більш ранні земельно-правові приписи. Так, у визначній пам'ятці того періоду -

неофіційному збірнику «Права, за якими судиться малоросійський народ» 1743 р., глава 14 спеціально присвячена праву власності, у тому числі на землю²³. Чимало у «Правах ...» й інших земельно-правових норм. Так, п. 1 арт. 20 Розділу 17 встановлює правовий режим і навіть розмір («в ширину дев'ятії аршин») «столбових великих доріг встановлює правовий режим рік та берегової смуги (розміром в «триаршинний сажень»), які могли вільно використовуватися для потреб судноплавства та рибальства; арт. арт. З, 4 Розділу 18 регламентують здійснення меліоративних заходів, а арт. арт. 13-20 Розділу 19 містять дуже детальну регламентацію сусідських відносин - набагато більш детальну, ніж положення чинного ЗК України. Так, передбачені правила розміщення на земельній ділянці будівель, споруд, насаджень, огорож, тощо. Детальність правового регулювання можна проілюструвати таким прикладом: «Правами ...» передбачено, що тин слід розміщувати рубаними кінцями всередину своєї ділянки (арт. 20).

Внаслідок Визвольної війни було практично повністю ліквідовано землеволодіння польської шляхти, утворилися величезні площі вільних земель, тому великого розмаху набуває займанщина . Положення звичаєвого права про займанщину підтверджуються окремими нормами писаного права: так, Указами ²² Росийское законодательство Х-ХХ вв. Т.3. Акты земских соборов. – М.: Юрид. лит., 1984. – С.163, 710-171 та ін.

від 22.10.1665р., від 04.11.1686р. за козаками закріплені фактично зайняті ними землі. Подібні грамоти неодноразово видавалися царями аж до 1743 р. Склалася практика «офіційного» підтвердження факту займанщини (окупації) так званими «позволительными листами», що видавалися козацькими полковниками.

Розпорядником земель, що перейшли у скарб Війська Запорізького, офіційно стає гетьманська адміністрація, а фактично - гетьман, який мав право роздавати або продавати землі (лише за правління І. Мазепи було видано понад тисячу універсалів на маєтності).

На колишніх землях, що належали шляхті та магнатам, створювалися так звані вільні військові села, якими відала гетьмансько-старшинська адміністрація. Селянам та міщанам відкрилися широкі можливості для переходу у козацький стан, який мав значні привілеї (звільнення від низки податків та повинностей). Вільні військові села, входячи до складу володіння Війська Запорізького, являли собою нове явище - державну феодальну власність: перебували «под правленим сотенним в ведомстве полковом и диспозиции гетманскої».

Після Визвольної війни існувало й так зване старшинське, церковне та поміщицьке землеволодіння, яке мало дві форми: форма рангових земель, що надавалися старшині як винагорода за службу на командних посадах у Війську Запорізькому (замість грошового жалування), і форма земельних пожалувань, що не залежали від службового становища і були особистими феодальними володіннями (постійними чи тимчасовими): «зуповне славне володіння» (на час правління певного гетьмана або довічно), «на підпору дому» та «до ласки військової» (останні два різновиди - тимчасове володіння). Зростає землеволодіння російських дворян (Меншикових, Долгорукових, Трубецьких, Пассєка та ін.).

²³ Третяк А.М. Історія земельних відносин та землеустрою в Україні: навчальний посібник. – К: Аграрна наука., 2002. – С. 23.

З часом тимчасові маєтності переросли в постійні²⁴. Указом від 23.03.1714р. всі дворянські маєтки в Росії було перетворено на родові вотчини, земля і селяни перейшли у повну власність поміщиків. 21.04.1785р. козацька старшина одержала права дворянства.

Поряд з цим, одержували гетьманські універсали на землеволодіння церкви і монастирі: селянам, що мешкали на відповідних землях, наказувалося дотримуватися «звиклого послушенства» - вони закріплювалися за церквами і монастирями.

На Правобережній Україні у цей період зростає землеволодіння великих феодалів (Любомирських, Яблоновських, Браницьких, Потоцьких,

Чарторийських та ін.). Складається три типи маєтків. У маєтках першого типу основною повинністю була грошова або натуральна рента, другого - чинш, третього - панщина.

Надалі пропоную розглянути початковий період входження до складу Російської імперії (XVIII - початок XIX сторіччя).

На початку XVIII століття на території України застосовувався Литовський Статут 1811 р., який був переробкою Статуту 1588 р. відповідно до тогочасних реалій правового життя. У 1831 р. за поданням Полтавського Генерального суду і пропозицією М. Сперанського магдебурзьке право було скасовано сенатським указом, який після імператорського затвердження набув сили закону. Регулювання за допомогою звичаєвого права все більше замінюється на регулювання правом писаним. Указом від 25.06.1840 на т. з. «західні губернії» було поширено дію загального законодавства імперії, дію Литовського статуту припинено. Починаючи з 1842 р. в Україні майже в повному обсязі замість чинного раніше законодавства починає застосовуватися загальноросійський Звід законів²⁴.

В той час різні правові режими були характерними для різних форм землеволодіння: приватного (міщан, селян, дворян) та надільного селянського у двох формах - общинній та подвірній. У 1785 р. до Соборного уложення 1649 р.

²⁴ Юрченко А.Д., Будзілович І.С., Переходонюк М.Г. Історія розвитку права власності на землю в Україні // Землевпорядкування. – 2001. – № 2. С. 57-58.

було внесено норму, де визначалося поняття «право власності на землю». За цією нормою розуміння права власності наблизилося до класичного, прийнятого у римському цивільному праві. У 1801 р. царським указом було надано право купецтву, міщанству та державним селянам купувати землі, не заселені кріпосними селянами. У 1803 р. в Указі про відпуск поміщиками своїх селян на волю за укладенням умов, на спільній згоді заснованих, у п. 8 було передбачено право селян відчужувати землю, за єдиним обмеженням: ділянки не повинні були подрібнюватися менше 8 десятин. Вважалося, що економічно ефективне господарство на меншому наділі вести неможливо²⁵.

За часів аграрної реформи в Російській імперії середини XIX сторіччя

звільнення селян з кріпосної залежності було проголошено Маніфестом від 07.02.1861року. Звільнення повинно було супроводжуватися вирішенням земельного питання, докорінною перебудовою земельних відносин на селі.

Загальним положенням про селян, що вийшли з кріпосної залежності від 19.02.1861р., Положенням про викуп селянами садибної та надільної землі від 11.02.1861р. та відповідними місцевими положеннями встановлювалися норми надання земельних ділянок: нижча та вища, а у степовій зоні - єдина «указна». Поміщик мав право зобов'язати селянина прийняти вищу норму наділів (і активно реалізовував це право у місцевостях, де землі були низької якості, щоб

змусити селянина внести якомога більшу суму коштів за викуп землі). В свою чергу, селянин не мав права вимагати надання земельної ділянки у більшому розмірі, ніж передбачала нижча норма. За угодою з селянином поміщик мав право надати селянину безоплатно наділ у розмірі однієї чверті від вищої або указної норми. Це положення закону також широко використовувалося поміщиками для обезземелення селян» . Встановлюватися нормативи визначення викупної суми (вартості земельної ділянки, що викупалася) тощо.

Але при цьому були й наступні негативні явища у землекористуванні. Реформа 1861 р., не будучи достатньо економічно та екологічно обґрунтованою, призвела до утворення економічно неефективних господарств, що не були

²⁵ Будзілович І.С., Юрченко А.оренда землі в Україні // Право України. – 194. – С. 66.

здатні забезпечити раціональне використання земель, а також до поширення черезсмужжя та дальноземелля - явищ, ефективна боротьба з якими розпочалася лише під час аграрної реформи Столипіна. Кілька цифр: кожен селянин мав до кількох десятків смуг своєї землі, перемежованих із земельними ділянками інших селян чи поміщика, черезсмужжя земель селян та поміщика досягало 900 чол. на населений пункт²⁶.

Тогочасна реформа являє приклад, як недалекоглядні, недостатньо продумані реформаторські заклади здатні істотно зменшити позитивні наслідки реформ і навіть звести їх нанівець. Досвід тих часів необхідно пам'ятати зараз, при реформуванні аграрного сектору економіки України, усіма можливими

засобами запобігаючи парцеляції земельних угідь, стимулюючи створення економічно міцних господарств, що здатні ефективно використовувати землю у відповідності з екологічними вимогами.

Разом з тим, згідно із Положенням про селян, що звільнилися з-під кріпосної залежності, такі селяни не повинні були мати небезпечних у пожежному відношенню будівель на певній відстані від поміщицьких будівель. Встановлювалися й інші обмеження прав селян на земельні ділянки.

З іншого боку, при звільненні селян із кріпосної залежності стало очевидним, що без надання селянам певних прав щодо користування деякими угіддями поміщиків - лісами, водами, луками тощо - селяни не зможуть вести ефективного господарства. Крім того, в силу черезсмужного розташування розмежованих в ході реформи 1861 р. земель селян та поміщиків, виникала потреба встановлення сервітутів проходу, проїзду до кожної зі смуг, до місць випасання худоби, водойм, лісів тощо.

Дана проблема у різних місцевостях імперії вирішувалася по-різному. Наприклад, у Царстві Польському селянам були залишені всі сервітути (види користування поміщицькими землями), якими вони користувалися до реформи, у тому числі, окрім «сервітутів з необхідності», право користування поміщицьким

²⁶ Билимович А.К. К вопросу об упразднения сервитутов. – К., 1911. – С. 42.

лісом, право сінокосіння, право випасання худоби, право на полювання та рибальство.

На противагу, в «малоросійських» губерніях селянам були надані лише права на поміщицькі землі, «викликані силою необхідності» - права на дороги, на прогін худоби через землі поміщика та на водопій. Права ж, наприклад, лісокористування не визнавалися: відповідно до п. 18 Положення про поземельний устрій селян, що розташовуються на поміщицьких землях у губерніях: Київській, Подільській та Волинській, панські ліси залишалися «у виключному розпорядженні» поміщиків, навіть якщо раніше селянам у них були відведені покоси.

При проведенні аграрної реформи другої половини XIX - початку XX століття значна частина земель була передана в общинне землеволодіння, що передбачало перебування земель у власності селянських общин як юридичних осіб, які надавали їх в користування (в певних частинах) сім'ям своїх членів. Розпорядження землями здійснювалося органами общини - сільським сходом або окремим сходом (коли до складу сільського сходу входило кілька общин)²⁶. Законом від 14.12.1893р. общинам було заборонено продавати земельні ділянки без затвердження ухвали (рос. «приговора») сходу (постановленого більшістю в 2/3) та без згоди уповноважених державних органів. Селянські наділи надавались членам общини під умовою сплати частки общинних повинностей та окладних зборів, визначеної пропорційно частині наділеної землі. Садибні землі поділялися на дворові (знаходилися в спадковому користуванні селянських сімей) та ділянки спільного користування. При цьому глава кожної сім'ї у відносинах землекористування представляв сім'ю, проте суб'єктом права, землекористування виступала саме сім'я.

Законодавство Російської імперії кінця XIX - початку XX сторіччя дає чимало прикладів, що можуть бути корисними і при творенні сучасного законодавства.

У період, що розглядається, можна зустріти випадки встановлення нормативів раціонального користування землями за допомогою звичаїв. Йдеться, зокрема, про нормативи неподільності земельних ділянок: у сільських громадах такі нормативи встановлювалися саме звичаєвим правом. Відповідно до статуту цивільного судочинства 1864 р., використання норм звичаєвого права допускалося, зокрема, у земельних правовідносинах, не врегульованих законодавчо²⁷.

Земельно-правове нормування цього періоду являє чимало прикладів вдалого регулювання земельних відносин, згодом сприйнятих радянським законодавством, а від нього - і законодавством України. Проте частина позитивного досвіду згодом була невиправдано втрачена. Йдеться про нормування структури земельних ділянок (насамперед, сільськогосподарського призначення), закріплення нормативів у кодифікованих законодавчих актах, що спрощує застосування відповідних нормативів, ефективне забезпечення

нормування засобами юридичної відповідальності. Цей позитивний досвід, на наш погляд, цілком може бути використаний сьогодні в Україні у процесі регулювання земельних відносин.

10.04.1883 року почав діяти Селянський поземельний банк (положення про нього прийнято 08.05.1882, 11.06.1883 та 05.12.1888 внесені зміни та доповнення, а 27.11.1895 положення було замінено Статутом), що сприяв купівлі селянами земель. До 1894 р. за рахунок коштів банку було придбано лише біля 2 млн. десятин, з яких на 15 % банк згодом звернув стягнення через неповернення позики. З 1883 р. по 1916 р. за посередництва банку селяни купили 17,9 млн. дес. землі».

Банк сплачував ціну за земельну ділянку безпосередньо покупцеві, земельна ділянка обтяжувалася іпотекою, розмір позики не міг перевищувати певних нормативів, що встановлювалися для окремих місцевостей, проценти були досить високими. Відсутність кваліфікованих кадрів та корупція значно знизили ефективність роботи банку. Діяльність банку активізується лише під час реформи П. А. Столипіна, коли банк починає діяти спільно з землевпорядними комісіями²⁸.

²⁷ Никонов С.П. Усадебные земли крестьян общинников с точки зрения гражданського права. – Ярославль: Типо-Литография Э.Г. Фальке, 1896. – С. 4.

²⁸ Івановська О.П. Звичаєве право в Україні. Етнографічний аспект. Навчальний посібник. – К..: ТОВ «УВПК «ЕксОБ», 2002. – С. 250.

Після півсторічного періоду відносного спокою та стабільності у земельних відносинах, на початку ХХ-го сторіччя у державі назріла потреба у новій земельній реформі, яка покликана була розв'язати проблеми, породжені попередньою реформою 1861 р.: неефективне общинне землеволодіння, несумісне з інтенсивною системою землеробства, вузькоземелля, довгоземелля, малоземелля (виключало використання основної на той час трипільної системи землеробства), черезсмужжя, дальноземелля та земельні сервітути, що перешкоджали ефективному використанню землі (наприклад, сервітути випасання худоби по парі та стерні), завеликий обсяг громадських пасовищ (використовувалися менш ефективно, ніж приватні) тощо. Реформа, що отримала назву «столипінської», була спрямована на ліквідацію цих недоліків у землевикористанні за допомогою сприяння виділенню з общини, заохочення купівлі та оренди земель селянами, заохочення переселення й ін. заходів.

04.03.1906 року було видано Указ про організацію землеустрою та утворення Комітету по землевпорядних справах, губернських і повітових землевпорядних комісій. На комісії покладено сприяння селянам у купівлі земель за допомогою Селянського банку, продаж та надання в оренду селянам казенних земель, сприяння переселенню на казенні землі Азіатської Росії, сприяння покращенню селянського землекористування, сприяння ліквідації черезсмужжя. До комісій включалося по 6 виборних та 7 призначених членів (чиновників). Створено Комітет із Землевпорядних Справ. У виданому 19.09.1906 Комітетом наказі землевпорядним комісіям були визначені шляхи до перетворення землекористування: а) розділ земель між селянами, об'єднаними в одну громаду, б) розділ земель між частинами поселень, в) виділення земель під висілки, г) виділ земель окремим домогосподарям, д) повний поділ земель сільських общин на хутірські та відрубні ділянки, є) розділ загальних угідь».

09.11.1906 видається Указ Урядового Сенату «Про доповнення деяких постанов чинного закону, що стосується селянського землеволодіння та землекористування», 14.06.1910 - Закон «Про зміну та доповнення деяких постанов про селянське землеволодіння», 24.05.1911 - Закон «Про землевпорядкування». 05.07.1912 було ухвалено Закон «Про видачу Селянським поземельним банком позик під заставу надільних земель» (позика надавалася як селянам-одноосібним власникам, так і сільським громадам). Ці акти закріпили основні положення реформи.

За роки здійснення аграрної реформи Столипіна виділено в натурі 1 млн. 436,6 тис. одноосібних (хутірських та відрубних) господарств²⁹.

В цей же час всіляко заохочувався вихід з общини, до законодавства були внесені численні зміни, спрямовані на спрощення порядку виходу з общини. Розрізнялося «Укріплення» земельних ділянок та виділ домогосподарю земельної ділянки «до одного місця». «Укріплення» передбачало закріплення за особою у приватну власність частини общинної земельної ділянки (ділянок), що нею фактично використовувалася; виділ ділянки «до одного місця» передбачав здійснення землевпорядних дій щодо формування ділянки, технічно зручної для

ведення дрібного господарства. Таке формування здійснювалося шляхом створення «відрубу» (ділянки без садиби) або «хутору» (ділянки із садибою).

Як і під час попередніх земельних реформ, реформа Столипіна знову покликала до життя нормативи набуття земель. Так, відповідно до п. 4 Указу Урядового Сенату «Про призначення вільних казенних земель у Європейській Росії до продажу для розширення селянського землеволодіння» від 27.08.1906, передбачалося встановлення граничного розміру земельної ділянки (враховуючи надільні та раніше куплені землі), що могли викупатися одним домогосподарем з казенних земель. Ці граничні розміри встановлювалися місцевими комітетами у справах землеустрою за поданням повітових землевпорядних комісій. Крім того, Законом «Про зміну та доповнення деяких постанов про селянське землеволодіння» від 14.06.1910 у ст. 56 було передбачене тимчасове обмеження «в межах одного повіту зосереджувати в одних руках шляхом купівлі або прийняття в дарунок» земельних ділянок понад певні норми, хоча для деяких губерній граничні розміри не встановлювалися . Можна зустріти й інші приклади нормування: так, Циркуляром Головного управління

²⁹ Земельна реформа в Україні: Довідкове видання. Ред. Ю.Д.Білик. Упорядники: Конопада Я.М., Оржехівська І.І. – К.: Урожай, 2001. – С. 29.

землеустрою та землеробства завідуючим переселенською справою у губерніях та областях Азіатської Росії щодо заготівлі та розподілу хутірських та переселенських ділянок від 06.02.1909 було обмежено площу ділянок під переселенські селища площею у 1-3 тисячі десятин».

На відміну від попередніх реформ, під час здійснення «столипінського» землеустрою отримав потужний поштовх розвиток нормативів структури земель, що було обумовлено спрямованістю реформи на досягнення раціонального землекористування. Нормуванню були піддані форма, склад та розташування ділянок, що виділялися при здійсненні землеустрою. Але разом з тим, нормативи неподільності не існували: вони визначалися нормами звичаєвого права.

Нормування часів столипінської аграрної реформи являє собою надзвичайно корисні приклади для сучасного законодавця. Досвід земельно-правового регулювання цього періоду може бути застосований в Україні надзвичайно широко.

В результаті проведення зазначеної реформи за часи з 01.01.1906 по 01.01.1913 було створено понад 204 тис. одноосібних селянських господарств (6,8 % кількості селянських дворів) на площі 1296 тис. десятин. Відбулися величезні зрушення у структурі землевикористання, що істотно підвищило ефективність використання земель.

Столипінська реформа не була проведена до кінця через першу світову війну та Жовтневу революцію 1917 року, тому в країні залишилась значна кількість малоземельних селянських дворів, що негативно впливали на економічний розвиток держави.

Одним із перших декретів радянської влади був Декрет про землю, який, на жаль, скасував приватну власність на землю, провів її націоналізацію з повною конфіскацією “нетрудових” володарів – поміщиків, буржуазії, церкви. Землі селян залишилися в їхньому користуванні, але без права продажу і купівлі. Націоналізовані землі становили загальнонародний земельний фонд, частина якого не підлягала розподілу. Основну частину цих земель було виділено у селянське користування. Принцип єдності земельного фонду полягає в тому, що скільки б земля не перерозподілялася між користувачами, вона є неподільним об’єктом права власності, носієм якого виступає держава.

Попередній розподіл земель тривав до 1920 року і мав на меті передачу конфіскованих земель трудящим, насичення земельного голоду малоземельних і безземельних верств селянства. Загальні підсумки розподілу конфіскованих земель станом на 1924 рік були на користь селян України. Вони одержали у своє розпорядження 91,8 % загальної площі сільськогосподарських земель.

З 1 грудня 1922 року почав діяти Земельний кодекс РРФСР, який детально регулював трудове землекористування одноосібних селянських господарств і заохочував колективні форми господарства.

Важливу роль у здійсненні реформи 1920-1924 років відігравали комітети незаможних селян. Вони в умовах післявоєнного розладу економіки, нестачі знарядь, робочої худоби почали проводити кооперування засобів виробництва та спільного їхнього використання через колективні організації - артілі та товариства з громадського обробітку землі. На кінець 1920 року в Україні було близько 960 сільськогосподарських артілей, а вже у 1923 році – 3904.

Подальший крок у земельних відносинах в Україні було зроблено у грудні 1927 року проголошенням курсу на колективізацію сільського господарства. 15 грудня 1928 року був прийнятий Закон «Загальні начала землекористування і землеустрою». У ньому наголошувалося, що націоналізація земель, яка є основою всього радянського земельного ладу, забезпечує соціалістичну перебудову сільського господарства. Право виключної державної власності на землю визначалось за Союзом РСР.

У період суцільної колективізації було прийнято ряд законодавчих актів, спрямованих на створення колгоспного ладу, ліквідацію куркульства, закріплення колгоспного землекористування.

Насильницькі методи колективізації викликали шалений опір селянства, яке споконвіку прагнуло мати свою землю й вільно на ній господарювати, і яке одержало її під час націоналізації й встигло розгорнути своє господарство. Все це знову забирала держава – «право на землю мало здійснюватися землекористувачем лише у складі земельної громади з підкоренням встановленому громадою порядку землекористування. Купівля, продаж, передача у спадщину або дарування, а також заклад землі заборонялися, а особи, винні в учиненні їх, крім кримінальної відповідальності, позбавлялися землі, що знаходиться в їхньому користуванні».

Починаючи з 1929 року колективізація охопила в Україні: у 1933 році - 69,5 %, на кінець 1934 року - 88 %, а в середині 1935 року - 91 % селянських господарств.

Для зміцнення сталості землекористування колгоспів як запоруки соціалізму приймається постанова ЦВК і РНК СРСР від 3 вересня 1932 року «Про створення сталого землекористування колгоспів». Нею заборонялися переділи земель між колгоспами, встановлювався порядок зміни меж колгоспів у зв’язку з їхнім укрупненням чи розукрупненням.

Постанова РНК СРСР від 7 липня 1935 року «Про видачу сільськогосподарським артілям державних актів на безстрокове (довічне) користування землею» призвела до проведення великих обсягів землевпорядних робіт протягом 1935-1937 років, які остаточно ліквідували в Україні селянські землекористування. Кожному колгоспу видавали державний акт на безстрокове (довічне) користування землею. Державний акт за № 1 було видано колгоспу ім. Комінтерну с. Старосілля Городищенського району Черкаської області.

Під час другої світової війни з метою забезпечення армії та населення продуктами харчування при підприємствах і установах організували широку мережу підсобних господарств для виробництва сільськогосподарської продукції. Значно розвинулось колективне та індивідуальне городництво. Кожній сім’ї виділялося від 0,12 до 0,25 га землі під городи.

У післявоєнний час зміст і обсяг землевпорядних робіт визначалися спеціальними постановами. Насамперед, треба було відновити межі землекористувань, порушені сівозміни й земельно-облікову документацію колгоспів, радгоспів та адміністративних районів.

Пленум ЦК ВКП(б), який відбувся в лютому 1947 року, переорієнтував землевпорядкування на однотипні сівозміни у всіх господарствах, незважаючи на різноманітний ґрунтовий покрив, неоднакову забезпеченість кормовими угіддями та інші фактори.

Значний вплив на зміст внутрішньогосподарського землевпо-рядкування мала постанова Ради Міністрів СРСР і ЦК ВКП(б) від 20 жовтня 1948 року «Про план полезахисних лісонасаджень, запровадження травопільних сівозмін, будівництва ставів і водойм для забезпечення високих і сталих врожаїв у степових і лісостепових районах європейської частини СРСР». Полезахисні смуги, зрошувані ділянки, стави і водойми стали необхідними й важливими елементами внутрішньогосподарського землевпорядкування колгоспів і радгоспів.

До 1950 року проекти внутрішньогосподарського землевпорядкування мали майже всі колгоспи і радгоспи. Однак розміри землекористувань і польові сівозміни багатьох колгоспів не забезпечували умов для продуктивного використання нової техніки, впровадження досягнень науки й передового досвіду. Цей недолік усунула постанова Ради Міністрів СРСР від 30 травня 1950 року «Про укрупнення дрібних колгоспів і завдання партійних організацій у цій справі». Масове укрупнення колгоспів вимагало проведення великого обсягу робіт з міжгосподарського і вну-трішньогосподарського землевпорядкування.

Міжгосподарське землевпорядкування полягало в утворенні великих земельних площ, землекористувань, усуненні їхніх недоліків (черезсмужжя, вклинювання, вкраплювання, ламаність меж тощо та видачі господарствам нових державних актів.

З 1958 року організація території й введення сівозмін стали розглядатися як найважливіша складова частина науково обґрунтованої системи ведення господарства кожного колгоспу і радгоспу. Стан землевпорядкування і освоєння сівозмін до цього часу залишався незадовільним - сівозміни були освоєні тільки в 26 % радгоспів і в 19 % колгоспів.

Важливе значення для подальшого розвитку земельних відносин мало прийняття в 1968 році Основ земельного законодавства СРСР та союзних республік. Цей документ став основним законодавчим актом щодо регулювання земельних відносин і проведення державного землевпорядкування.

Але він був розрахований не на господарську самостійність селян і не на різноманітність форм користування землею, а на жорстку централізацію й командне управління сільським господарством. Проголошена в «Основах» концепція матеріальної заінтересованості колгоспів, радгоспів, селян в ефективнішому використанні та охороні земель не була підкріплена належним господарським механізмом. Навіть такі правові вимоги, як дотримання пріоритету сільськогосподарського землекористування, недопущення розбазарювання цінних угідь, перекреслювалися практикою.

З метою розвитку і доповнення «Основ» в Україні у 1970 році був прийнятий Земельний кодекс. Проте він не вніс та й не міг внести за існуючого політичного режиму щось нове і важливе для земельних відносин в Україні, хоча життя настирливо вимагало врахування національно-територіальних особливостей внутрігосподарського використання, охорони та поліпшення земель.

У 70-80-х роках розвиток земельного законодавства почав спрямовуватися у бік кооперування селян. Поступово колгоспне законодавство затіняє земельне. Колгоспне законодавство вбирає в себе закони й укази, Примірний статут колгоспу, спільне рішення партії та уряду, інші правові акти з питань діяльності колгоспів. Проте колгоспний лад не змінювався, а почав трохи занепадати. На порядку денному виникло питання розуміння можливих перспектив розвитку нових форм господарювання.

У 70-ті роки до традиційного міжгосподарського і внутрішньогосподарського землевпорядкування додалися нові напрями в організації використання земель, зокрема, прогнозування і планування використання земель у Генеральних схемах використання земельних ресурсів, схемах землевпорядкування областей і районів країни, рекультивація земель, проведення земельно-кадастрових робіт, робоче проектування, пов’язане з поліпшенням окремих земельних ділянок. У землевпорядних проектах більше уваги стали приділяти економічному обґрунтуванню проектних рішень, істотно розширилися природоохоронні функції землевпорядкування, почали враховуватися міжгосподарські зв’язки сільськогосподарських і переробних підприємств.

Постанова Ради Міністрів СРСР від 10 червня 1977 року «Про порядок ведення державного земельного кадастру» сприяла розгортанню широкого фронту робіт із земельного кадастру, визначення продуктивної здатності земель різної якості, в результаті чого була створена єдина загальносоюзна методика з оцінки земель. Запроваджувалася державна реєстрація землеволодінь і землекористувань як складова земельного кадастру, який забезпечує вивчення правового і визначає господарський стан земель, бонітування ґрунтів та економічну оцінку земель.

З метою розв’язання продовольчої проблеми травневий (1982 році) Пленум ЦК КПРС прийняв Продовольчу програму країни на період до 1990 року. Вона висунула ряд завдань, серед яких одним із найважливіших було вдосконалення управління земельними ресурсами. Зростання цінності землі, необхідність ощадливого розподілу між галузями народного господарства вимагали подальшого вдосконалення структури, форм і методів організації використання землі із застосуванням сучасних методів одержання, опрацювання, зберігання та видачі оперативної інформації про землю.

Впроваджувалася науково обґрунтована система землеробства з урахуванням природно-кліматичних умов зон, областей, районів, особливо на зрошуваних територіях і контурно-меліоративного землеробства. Важливим соціально-економічним завданням стала рекультивація земель, порушених промисловістю.

У розв’язанні продовольчої проблеми значне місце відводилося підсобним господарствам несільськогосподарських підприємств і організацій. Подальшого розвитку набули садові і городні кооперативи та товариства, що створювалися здебільшого на землях, які раніше не використовувалися.

З середини 80-х років почався новий етап відновлення оренди землі в Україні та земельних орендних відносин. Форми цих відносин були різноманітними: колективні, сімейні, індивідуальні. Становлення орендних форм використання землі незабаром одержало підтримку в законодавчому акті СРСР «Про кооперацію в СРСР», який був введений в дію з 1 липня 1988 року. В подальші роки напрацьовувалася законодавча база орендних відносин.

Основи законодавства Союзу РСР і соціалістичних республік про оренду впровадили такі види оренди: оренда майна підприємства (об’єднання), оренда майна громадянами у вигляді індивідуальної й трудової оренди, внутрішньогосподарська оренда (орендний підряд). Оренда землі законодавчо визнавала самостійним інститутом земельного законодавства як специфічна форма тимчасового користування землею на умовах, визначених угодою сторін.

Про масштаби землевпорядних робіт з організації використання земель можна судити з того, що з 1940 по 1960 рік в основному проводилися роботи з укрупнення колгоспів, а з 1970 по 1983 - з організації державних та міжгосподарських сільськогосподарських підприємств. У 1990 році велика робота проводилася з організації колективних садів.

Про ефективність здійснюваних заходів і використання земель свідчить врожайність, наприклад, зернових, яка зросла від 15,8 ц/га в 1960 році до 30,8 ц/га у 1990-му. Тобто впровадження землевпорядних та інших заходів сприяло підвищенню ефективності використання земель.

Важливою віхою у земельних відносинах стала Декларація про державний суверенітет України від 16 липня 1990 року, яка проголосила, що земля є власністю українського народу.

Ось і здійснили ми подорож до минулого для більш чіткого розуміння сьогодення. Проведене нами дослідження становлення права власності на землю буде корисне для нас при застосуванні на практиці існуючого земельного законодавства України. Розглянувши повністю що ж таке право власності вцілому та право власності на землю зокрема, законодавчу базу виникнення права власності на землю та здійснивши історичне дослідження, пропоную перейти до наступного підрозділу моєї роботи, а саме: «Пороцедура набуття права власності на земельну ділянку» та спробувати втілити в дію отримані нами знання із попереднього розділу.

РОЗДІЛ ІІ. ПРОЦЕДУРА НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ

2.1. Приватизація. Характеристика та проблеми приватизації.

В Україні тривають земельна та аграрна реформи. Важливою їх складовою є приватизація земель.

Правові засади приватизації земель як засобу реформування земельних правовідносин закріплено: постановами Верховної Ради України «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 p.; «Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі» від 13 березня 1992 p.; Земельним кодексом України в редакції від 13 березня 1992 p.; Декретом Кабінету Міністрів України «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 p.; указами Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 р.; «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 p.; «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 3 грудня 1999 p.; Земельним кодексом України від 25 жовтня 2001 р. та ін.

Згідно з постановою Верховної Ради України «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 р. всі землі України проголошено об'єктом земельної реформи. Однак у перші роки реформа та приватизація земель мали яскраво виражений сільськогосподарський характер, метою була передача землі у власність тим, хто на ній працює.

Приватизація земельних ділянок займає надзвичайно важливе місце у реформуванні земельних правовідносин. В Україні вона розпочалася із прийняттям Закону України «Про форми власності на землю» та нової редакції (від 13.03.1992) Земельного кодексу України 1990 р. і триває досі. Законодавство не пішло шляхом приватизації на основі земельних бонів (такий спосіб первісно передбачався Концепцією роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, ухваленою постановою Верховної Ради України 31.10.1991), натомість, приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі земель у власність громадянам та їх колективам. Деякі дослідники також відносять до приватизації земель процедури паювання та розпаювання.

За своєю суттю приватизація - це процес перетворення у приватну власність будь-якої іншої форми власності (як державної, так і колективної) або рух через послідовну зміну форм господарювання від державної власності до приватної. Приватизація - складова роздержавлення, що полягає у переході об’єктів державної власності у приватну і колективну форми власності. Приватизація - складний і неоднозначний процес, який має бути забезпечений відповідною законодавчою базою. Приватизація в Україні здійснюється на основі законів і постанов, прийнятих Верховною Радою України, а також указів Президента України.

Провідне місце в реформуванні земельних правовідносин посідає приватизація земель.

Жоден із зазначених вище нормативних актів не дав чіткого визначення процесів роздержавлення та приватизації земель. Це створило ситуацію, коли по-різному здійснюються не тільки наукові, але й практичні (в тому числі нормативно-правові) тлумачення цих процесів. Так, зокрема, з підпунктами 3 та 5 Постанови Верховної Ради України «Про прискорення земельної реформи та приватизацію земель» випливає, що роздержавлення - це процес передачі земель у колективну власність сільськогосподарських підприємств, а приватизація - це передача цих же земель у приватну власність їх членів. Термін «роздержавлення», будучи запозиченим із процесу приватизації майна державних підприємств (де він, до речі, мав інше значення, а саме - об’єднував два етапи демонополізації державної власності: корпоратизацію та приватизацію майна державних підприємств), набув, таким чином, обмеженого значення, хоча навіть із термінологічної точки зору роздержавлення мало б означати перехід земель державної власності в інші форми власності. Такий підхід до розуміння терміна «роздержавлення земель сільськогосподарського призначення» підтримувався і у юридичній літературі.

Визначення приватизації земель сільськогосподарських підприємств і організацій як передача їх із державної власності у приватну власність громадян можна було б вважати правильним, якби не встановлений законодавством механізм її здійснення. Він передбачає не безпосередню передачу земель у приватну власність громадян, а включає такі етапи:

1) роздержавлення земель сільськогосподарських підприємств і організацій;

2) паювання земель сільськогосподарських підприємств і організацій;

3) виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Отже, терміни «роздержавлення» і «приватизація» земель згідно з чинним законодавством у сфері земельної реформи набули співвідношення як частина і ціле, тобто роздержавлення, яке за змістом є категорією більш широкою, стало етапом приватизації земель сільськогосподарських підприємств і організації.

Чинне законодавство не обмежує приватизацію лише передачею у колективну і приватну власність земель сільськогосподарських підприємств і організації. Пунктами 1 та 2 Декрету Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року «Про приватизацію земельних ділянок» визначено, що під нею потрібно розуміти передачу земельних ділянок громадянам України, наданих їм для ведення особистого підсобного господарства, будівництва і обслуговування житлових будинків і господарських будівель (присадибні ділянки), садівництва, дачного і гаражного будівництва, - безоплатно один раз.

В той же час приватизацією, по суті, є передача земель державної власності громадянам України із земель запасу та інших передбачених законом джерел (наприклад, резервного фонду).

Однією з характерних ознак цього процесу є безоплатність відчуження земель державної форми власності, а також особлива підстава виникнення відносин власності на землю - юридичний склад, що включає прийняття рішення радою або уповноваженим нею органом про передачу земельної ділянки у приватну власність, відведення її в натурі (на місцевості), видача та реєстрація державного акта на право приватної власності на землю.

Отже, під впливом законодавства про приватизацію земель державної форми власності та їх платного відчуження в юридичній літературі сформувалися два основні підходи до визначення цього процесу.

По-перше, приватизація в широкому розумінні як процес передачі земельних ділянок із власності держави у власність фізичних та недержавних юридичних осіб. Таке визначення склалось під впливом роздержавлення та приватизації державного майна і державного житлового фонду, що було обумовлено перш за все Концепцією роздержавлення і приватизації підприємств, землі і житлового фонду, яка у частині першій пункту 1.6 визначила роздержавлення та приватизацію як платне придбання державного майна, включивши до останнього і землю. Можливо, саме цей документ (до речі, із законодавчо-невизначеним юридичним статусом) вплинув на розширене тлумачення приватизації земель і сприяв створенню зазначених законодавчих колізій.

По-друге, приватизація у вузькому розумінні як процес безоплатної передані частини земель державної власності у власність громадян та їх колективів.

Деколи під приватизацією розуміють спеціальний різновид земельних процесуальних правовідносин, у яких за допомогою активної діяльності їх суб'єктів проводиться безоплатна передача земельних ділянок із державної власності у приватну власність громадян тау колективну власність їх об'єднань з метою створення умов для її ефективного використання в результаті здійснення земельної реформи в Україні.

Коло суб’єктів отримання земель в ході приватизації (у вузькому розумінні) згідно з чинним законодавством обмежується громадянами України та їх колективами сільськогосподарських напрямів діяльності. До них також слід додати об’єднання власників будинків, які згідно з чинним законодавством реєструються і набувають статусу юридичних осіб. Право одержання ними земельних ділянок у власність передбачено Положенням про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або у спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків. Спостерігаємо ще одну колізію між земельним законодавством та підзаконним нормативним актом. У той же час це Положення, встановивши нового суб’єкта приватизації земель, на відміну від згаданих вище указів Президента України, дотримується принципу безоплатної їх передачі, а також основних етапів його здійснення та їх документального забезпечення.

Реалізація правовідносин з приватизації земельних ділянок тісно пов’язана із спеціальною правосуб’єктністю громадян України та їх об’єднань. Всі інші фізичні особи не можуть бути суб’єктами приватизаційних земельних правовідносин. Водночас, хоча суб’єктами приватизації є виключно громадяни України, в ролі суб’єктів таких правовідносин, поряд з ними, можуть виступати відповідні ради народних депутатів або їх виконавчо-розпорядчі органи (у разі делегування останнім вказаних функцій), землевпорядні та контролюючі органи інші заінтересовані особи.

Отже, особливості суб’єктного складу дають можливість розглянути декілька процедур приватизації земель в Україні:

І. Отримання земельних ділянок у власність громадянами України із земель запасу, крім для цілей ведення селянського (фермерського) господарства (повна процедура).

ІІ. Приватизація громадянами України земельних ділянок, наданих їм у користування (скорочена процедура).

III. Приватизація громадянами земельних ділянок для зайняття селянським (фермерським) господарством.

IV. Приватизація землі громадянами через колективні форми власності, яка в свою чергу може відбуватись у таких процесуально-правових формах:

1) передача землі в колективну власність сільськогосподарським підприємствам;

2) передача земельних ділянок у власність для спорудження житлових будинків;

3) передача прибудинкових територій у власність об’єднанням власників будинків.

Аналіз чинного законодавства та практики його застосування дозволяє виділити такі основні характеризуючі ознаки приватизації земель:

а) приватизацією є сукупність послідовних і взаємопов’язаних дій, спрямованих на виникнення права колективної та приватної власності на землю шляхом перерозподілу земельного фонду;

б) приватизація передбачає безоплатну передачу земель у приватну або колективну власність;

в) частина земель передається громадянам України або спеціальним сільськогосподарським об’єднанням громадян;

г) передача земель провадиться виключно за рішенням відповідних рад народних депутатів;

д) передача земель провадиться тільки одноразово для кожного виду землекористування з відповідними записами у документі, що посвідчує громадянство особи;

е) обов’язковим є юридичне посвідчення права власності на землю у Державному акті на право власності;

ж) реєстрація Державного акта на право власності на землю здійснюється у реєстраційних документах (відповідних рад народних депутатів.

Отже, з огляду на викладені обставини можна вивести наступне теоретичне визначення - приватизація земель - це юридичне визначена процедура (процес, порядок), за якої реалізується матеріальна й процесуальна правосуб’єктність осіб, спрямована на виникнення права приватної чи колективної власності громадян на землю.

Іншими словами, приватизація - це спеціальний різновид земельно-процесуальних правовідносин, за якими за допомоги активної діяльності їх суб’єктів здійснюється перерозподіл земельного фонду України та виникає право приватної власності громадян і колективної власності їх об’єднань на земельні ділянки. Характерною особливістю цих правовідносин є те, що вони за своїм походженням відносяться до категорії абсолютних, тобто повноваження щодо набуття права відповідної форми власності належать законодавчо визнаним суб’єктам, а всі інші особи зобов’язані утримуватись від порушення цих повноважень, відповідні ради народних депутатів повинні здійснити комплекс організаційно-технічних, правових та інших юридичне значний дій щодо юридичного посвідчення вказаних повноважень громадян та їх об’єднань стосовно індивідуально відособлених земель них ділянок.

Вказаним земельно-процесуальним правовідносинам притаманні всі ознаки правовідносин: підстави виникнення, зміни і припинення, наявність суб’єктивного складу та змісту.

Об’єктом приватизації є всі землі в межах території України. Об’єктами конкретних приватизаційних земельних право відносин можуть бути, переважно, земельні ділянки резервного фонду, віднесені відповідними радами до таких, що підлягають перерозподілу та наступній передачі у приватну й колективи власність.

Зміст цих правовідносин складає низка прав і обов’язків юридичне визначених фізичних і юридичних осіб.

Відповідно із законом приватизація має здійснюватися безоплатно, але гарантії щодо цього практично проігноровані, оскільки розробка проектів відводу здійснюється у різних регіонах комерційними землевпорядними структурами за рахунок осіб, які приватизують земельні ділянки.

Очевидно, що матеріальні і процесуальні права найменш врегульовані у чинному законодавстві, а це є реальною перешкодою на шляху реформування земельних правовідносин.

Припинення земельних приватизаційних правовідносин здійснюється на підставі сукупності юридичних фактів, які юридичне фіксуються видачею Державною акта на право власності і його реєстрацією у відповідній раді народних депутатів. Отже, будь-які інші форми придбання чи набуття права власності на землю не можуть розглядатися як приватизація і підлягають регулюванню іншими актами законодавства (купівлі-продажу, дарування, обміну тощо).

Саме до таких (неприватизаційних) земельних правовідносин можна віднести придбання земельних ділянок у зв’язку з так званою «приватизацією» об’єктів незавершеного будівництва, автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню, та придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності. Правове регулювання таких правовідносин започатковано відповідними указами Президента України, в яких йдеться саме про продаж земельних ділянок громадянам та юридичним особам України різними органами виконавчої влади. Юридичною підставою набуття права власності на таку земельну ділянку є договір купівлі-продажу.

2.2. Набуття права власності на земельну ділянку на підставі цивільно-правових угод.

Низка норм Земельного кодексу України (зокрема, статті 130) передбачають можливість купівлі-продажу земельних ділянок. Частина перша статті 131 ЗК України передбачає можливість набуття права власності на земельні ділянки на підставі таких цивільно-правових угод, як міна, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Земельний кодекс України передбачає, що укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу України (частини другої статті 131).

Загальні вимоги до змісту угод. Частина друга статті 132 Земельного кодексу України визначає, що угоди про відчуження земельних ділянок незалежно від їх виду мають містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ѓ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання
земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

є) договірну ціну;

є) зобов'язання сторін.

Поряд із умовами угод, зазначена норма містить і вказівку на реквізити угоди (наприклад, назву сторін, документи, що підтверджують право власності, різні відомості). Не для всіх угод характерним є наявність договірної ціни (наприклад, вона не потрібна при даруванні). Не є окремою умовою і зобов'язання сторін (пункт «є») -вони формулюються у всіх умовах угоди.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (частина 1 статті 132 Земельного кодексу України) і вважаються укладеними з дня нотаріального посвідчення (частина 3 статті 132 Земельного кодексу України). Вважаю, що наведене положення заміщує норми Цивільного кодексу України (статті 210, 657 та ін.), які передбачають, що правочини щодо відчуження нерухомого є вчиненими з моменту державної реєстрації.

Проблемним є питання про правові наслідки відсутності в угоді істотних умов, закріплених в належній (нотаріальній) формі. Відсутність в угоді таких умов - це, з одного боку, порушення закону (наприклад, статті 132 Земельного кодексу України), яке дає підстави для визнання угоди (договору) недійсною (стаття 215 Цивільного кодексу України). З іншого боку, положення частини першої статті 638 та статті 639 Цивільного кодексу України передбачають, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує. Можливість вважати договір неукладеним також прямо передбачена частиною восьмою статті 181 Цивільного кодексу України (щоправда, в силу положень статті 4 Кодексу до земельних відносин він не застосовується).

Судова практика давала приклади різних тенденцій при вирішенні даного питання. У роз'ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 № 02-5/111 передбачено, що недійсною може бути визнана лише укладена угода, з чого слідувало, що угоди можуть визнаватись неукладеними. Згодом, щоправда, у практиці господарських судів відбувся поступовий відхід від практики визнання угод неукладеним. Цей відхід грунтувався, серед іншого, на позиції Верховного Суду України, який при вирішення окремих справ виходив з того, що визнання договору неукладеним не визнається законом способом захисту цивільних прав (частина друга статті 16 Цивільного кодексу України. Між тим, така позиція сама по собі не є підтвердженням того, що угоди, в яких відсутні істотні умови, повинні визнаватися недійсними.

На мій погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні деякі істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різновидам договорів вказують положення цивільного законодавства. Наприклад, недодержання нотаріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень частини першої статті 638 Цивільного кодексу України, начебто, повинен вважатися неукладеним. Натомість, статті 219 та 220 Цивільного кодексу України чітко й однозначно встановлюють нікчемність (а не неукладеність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми. Вже цього прикладу, на мій погляд, є достатньо для спростування загального висновку судів про те, що недійсною може бути визнана лише укладена угода'.

Вважаю законодавчий підхід щодо визнання недійсними угод, за якими сторони не досягли згоди з істотних умов в належній формі, цілком вірним з теоретичної точки зору. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припинення прав і обов'язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотрималися форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину, наведеного у статті 202 Цивільного кодексу України, а саме: правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти (форми або волевиявлення тощо) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про неукладеність правочину можна лише тоді, коли будуть відсутні будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов'язків.

Таким чином, вважаю, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істотних умов правомірно говорити не про неукладеність, а саме про недійсність таких договорів, що випливає як із чинного законодавства, так і з теоретичних основ земельного та цивільного права. Про неукладеність договору можна вести мову лише у випадку, коли взагалі не було волевиявлення сторін, спрямованого на виникнення, зміну або припинення їх цивільних прав.

Часто виникає й ще одне проблемне питання, а саме: цивільний кодекс України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані (статті 215 та ін.). Водночас, стаття 211 Земельного кодексу України передбачає для правочинів із земельними ділянками (у тому числі тих, що за Цивільним Кодексом України визнаються нікчемними) їх визнання недійсними, що характерно для оспорюваних угод. На мій погляд, таке положення Земельного кодексу України не означає, що угоди із земельними ділянками, що мають ознаки нікчемності, є оспорюваними. Визнання правочину недійсним за Земельним кодексом України за своєю юридичною природою є різновидом визнання права: без визнання права судом воно не припиняє свого існування, так само, відсутність вимоги про визнання нікчемного правочину недійсним не означає, що з нікчемного правочину виникли якісь права і обов'язки. З іншого боку, для усунення спірності у правовідносинах можливе визнання судом недійсним і нікчемного правочину.

Разом із тим, стосовно угод із земельними ділянками у правовій доктрині висловлюється і протилежна думка: А.В.Луняченко та О.О.Погрібний вважають, що особа, яка вважає, що її права порушено, звертаючись до суду, повинна вимагати не тільки застосування наслідків недійсності угоди, а й попереднього визнання її недійсною. У будь-якому випадку, хотілось би відзначити, що з міркувань доцільності при судовому розгляді варто заявляти вимоги щодо визнання недійсною навіть нікчемної угоди.

Одночасно, пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (в редакції Закону від 02.07.2009р.) передбачено, що до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Разом з тим, запровадження мораторію не знаходить підтримки у багатьох правознавців. У літературі обгрунтовано відзначається, що існування мораторію має цілу низку негативних наслідків:

• заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань, що утворюються внаслідок паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища землекористування - черезсмужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;
• селяни старших вікових груп, їх спадкоємці, що проживають у іншій місцевості тощо не можуть реалізувати своє право власності на землю;
• блокується створення великих, конкурентоспроможних сільськогосподарських підприємств;

- знижується кредитоспроможність сільськогосподарських виробників через неможливість іпотечного кредитування.

Зазначається, що через відсутність повноцінного ринку земель щорічно не використовується понад 2 млн. га орних земель.

На противагу, у світі існує досвід ефективного вирішення завдань, поставлених перед мораторієм, без застосування заборони на відчуження.

Проблемним і без однозначного вирішенням залишається питання, чи поширюється мораторій на випадки звернення стягнення на земельні ділянки. Так, на думку Т. О. Коваленко, на випадки звернення стягнення на земельні ділянки в рахунок боргів мораторій не поширюється. Приєднуюсь до висловленої думки, яка повною мірою відповідає цільовому та системному тлумаченням норм Земельного кодексу України.

Аналогічно, спірним є питання про те, як співвідноситься мораторій із обов'язком іноземних фізичних та юридичних осіб відчужити земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані ними у спадщину (частина четверта статті 81, частина четверта статті 82 Земельного кодексу України). Поділяю й думку П.Ф.Кулинича, за якою на вказані випадки мораторій не поширюється, виходячи із системного тлумачення кодексу та з урахуванням ступеню пріоритетів, які забезпечуються його окремими нормами.

Загальна процедура виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає:

• укладення у письмовій нотаріальній формі угоди та її реєстрація (необхідність саме такої форми передбачена частиною першою статті 132 Земельного кодексу України). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується Законом України «Про нотаріат» від 02.09.1993, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою Міністерством юстиції України Наказом від 03.03.2004 № 20/5. Реєстрація угоди (правочину) відбувається при її нотаріальному посвідченні (пункт 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671);

• видача державного акту та його державна реєстрація регламентуються статтями 125 та 126 Земельного кодексу України, Наказом Держкомзему України «Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі» від 04.05.1999 № 43 (зі змінами).
• реєстрація речового права відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

Відчуження земельних ділянок за цивільно-правовими угодами відбувається на ринку земель.

За визначенням В. В. Носіка, ринок земель - це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення органами державної влади та місцевого самоврядування прав власника на землю від імені Українського народу, а також набуття і реалізації фізичними та юридичними особами, державою гарантованого Конституцією України суб'єктивного права власності та інших прав на земельні ділянки, формування і функціонування інфраструктури ринку землі, державного та самоврядного регулювання ринку землі на національному, регіональному й місцевому рівні, забезпечення захисту прав учасників ринку землі

Пропоную розглянути особливості, пов'язані із формою, змістом та порядком укладення окремих цивільно-правових угод про відчуження земельних ділянок.

Купівля-продаж.

На відносини із купівлі-продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства (Глава 54 Цивільного кодексу України). Згідно зі статтею 655 Кодексу за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Стаття 657 Цивільного кодексу України підтверджує правила частини першої статті 132 Земельного кодексу України щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки та передбачає його державну реєстрацію.

Слід пам'ятати, що частина перша статті 130 обмежує коло покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ними можуть бути:

а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Проте на даний час через мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва дані положення фактично не діють.

Також передбачене переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення: його мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також: відповідні органи місцевого самоврядування. Можливість застосування цього правила вважаємо сумнівною, оскільки закон не встановлює механізму реалізації такого переважного права. Застосування ж за аналогією норм Цивільного кодексу України щодо права переважної купівлі частки у спільній частковій власності (стаття 362) є неможливим з огляду на широке коло суб'єктів права переважної купівлі: видається сумнівною можливість їх письмового повідомлення про майбутній продаж.

Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) врегульовані статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Міна.

Відповідно до частини першої статті 715 Цивільного кодексу України за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно
після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом. Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги). Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору міни.

Положення частини четвертої статті 715 Цивільного кодексу України щодо одночасного переходу права власності після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами слід застосовувати з урахуванням норм статті статті 125, 126 Земельного кодексу України (зі змінами відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» від 5 березня 2009 року, № 1066-VI, який набрав чинності 01.05.2009 року).

До відносин міни, у т. частини земельних ділянок (на інше майно), а також міни земельними ділянками (одних ділянок на інші) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання (стаття 716 Цивільного кодексу України). Опис правового регулювання відносин купівлі-продажу земельних ділянок див. вище.

Дарування.

Положення, що регулюють відносини дарування, визначені Главою 55 Цивільного кодексу України. Згідно зі статті 717 Цивільного кодексу України за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

Частина друга статті 719 підтверджує норми Земельного кодексу України щодо необхідності нотаріального посвідчення договору дарування земельної ділянки як нерухомого майна та передбачає його державну реєстрацію.

Цивільний кодекс України встановлює деякі обмеження щодо сторін договору дарування (стаття 720), регламентує відносини сторін у разі укладення договору дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому (статті 723 та 724), передбачає можливість встановлення обов'язку обдарованого на користь третьої особи (стаття 725) та правові наслідки порушення цього обов'язку (стаття 726). У певних випадках договір дарування може бути розірваний на вимогу дарувальника (статті 727 та 728). Кодексом передбачена пожертва як різновид договору дарування (стаття 729); дарування нерухомих та рухомих речей, зокрема грошей та цінних паперів для досягнення певної, наперед обумовленої мети.

Деякі положення Цивільного кодексу України про договір дарування вступають у суперечність із нормами Земельного кодексу України і тому не можуть застосовуватися. Так, відповідно до частини другої статті 729 договір про пожертву є укладеним з моменту прийняття пожертви. Проте частина третя статті 132 Земельного кодексу України встановлює, що угоди про відчуження земельних ділянок вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.

Згідно із частиною першою статті 722, право обдарованого на дарунок виникає з моменту його прийняття. Цю норму слід застосовувати з урахуванням статті статті 125, 126 Земельного кодексу України (зі змінами відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» від 5 березня 2009 року, № 1066-VI, який набрав чинності 01.05.2009 року).

Варто звернути увагу, що Земельний кодекс України як одну із підстав припинення права власності передбачає добровільну відмову власника від права на земельну ділянку (пункт «а» статті 140). Детальніші положення про добровільну відмову містяться у статті 142 Земельного кодексу України:

1. Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу.

2. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

На мій погляд, за своєю природою такі відносини є даруванням, тому у частині, не врегульованій Земельним кодексом України, на них поширюються загальні правила цивільного законодавства про договір дарування.

Спадкування.

Відносини спадкування врегульовані Книгою шостою Цивільного кодексу України - «Спадкове право». Згідно зі статті 1216 Цивільного кодексу України спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Таке визначення усталилося і в цивільному законодавстві, і у правовій доктрині. Тому формулювання статті 131 Земельного кодексу України, де спадкування назване «угодою», видається некоректним. Цілком очевидно, що говорити про «істотні умови» та письмову нотаріальну форму (стаття 132 Земельного кодексу України) спадкування неправильно. Таким чином, видається, що вимоги статті 132 Земельного кодексу України не можуть поширюватися на спадкування повною мірою. Не можна вважати також, що ці вимоги стосуються заповіту.

Спадкування здійснюється за заповітом або за законом. Обидва види спадкування детально врегульовані Цивільним кодексом України.

Підставою для видачі державних актів на право власності на землю при спадкуванні є свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусами. Підстави та порядок видачі таких свідоцтв регламентуються Законом України «Про нотаріат» від 02.09.1993 (глава 7, статті статті 66-69), а також Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 № 20/5 (підпункти 216 та 217 розділу 22).

Хоча в спадкоємців право власності на земельну ділянку виникає лише з моменту отримання державного акту (статті 125 та 126 Земельного кодексу України), держава також не може вважати земельну ділянку своєю, оскільки законодавство передбачає спеціальну процедуру визнання спадщини відумерлою у судовому порядку, причому заява про визнання спадщини відумерлою подасться лише по спливу одного року з часу відкриття спадщини (статті 1277 Цивільного кодексу України). Таким чином, після смерті спадкодавця до моменту отримання спадкоємцем державного акту про право власності на землю або до моменту визнання спадщини відумерлою земельна ділянка має невизначений правовий режим, є нібито «нічийною». Невизначеними також є і зобов'язання щодо сплати земельного податку.

Особливості набуття земельних ділянок у правовідносинах, що виникають із договору застави (іпотеки).

Іпотека існувала ще у Давній Греції у VІІ-VІ статті до н.е. Після укладення договору на межі земельної ділянки боржника встановлювався стовп із написом про те, що земельна ділянка забезпечує зобов'язання власника. Назва цього стовпа і дала назву іпотеці.

Відповідно до статті 572 Цивільного кодексу України: в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (частина перша статті 575 Цивільного кодексу України).

Відносини застави (іпотеки) земельних ділянок врегульовані статтями 571-593 Цивільного кодексу України, Законом України «Про заставу» від 02.10.1992 (іпотеки земельних ділянок стосуються лише загальні положення), Законом України «Про іпотеку» від 05.06.2003 (особливості іпотеки земельних ділянок передбачені частинами 4-6 статті 6, статті 15), а також деякі спеціальні положення статті 133 Земельного кодексу України (частина четверта передбачає, зокрема, що заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки).

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про іпотеку» іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (частина перша статті 4 Закону, положення щодо реєстрації також закріплені у частині першій статті 182, частині другій статті 577 Цивільного кодексу України, частині другій статті 111 Земельного кодексу України, Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»).

Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані у частині першій статті 18 Закону України «Про іпотеку» (їх слід застосовувати з урахуванням положень частини другої статті 132 Земельного кодексу України), а саме, що іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про:
для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців;

2) для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

3) для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

1. зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та (або) посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;
2. опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.

Слід наголосити, що укладення іпотечного договору саме по собі не означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку. Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов'язання (випливає із самого поняття іпотеки, закріплено у частині першій статті 33 Закону України «Про іпотеку» та низці інших норм законодавства про заставу), у певних випадках, порушення іпотекодавцем своїх обов'язків (частина перша статті 33, статті 12 Закону України «Про іпотеку»), порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи -іпотекодавця (частина друга статті 33 Закону України «Про іпотеку»).

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку»).

У першому та другому випадку земельна ділянка підлягає продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» (частина перша статті 41 Закону України «Про іпотеку»). Також стаття 139 Земельного кодексу України передбачає, що у разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону. Процедура проведення земельних торгів у формі аукціону повинна бути визначена спеціальним законом (частина п’ята статті 137 Земельного кодексу України), на сьогодні поки що не прийнятим.

У третьому випадку йдеться про так зване позасудове врегулювання, яке здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання або право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки регламентується статтею 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, с правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Рента.

Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земельних ділянок за договором ренти (Глава 56 Цивільного кодексу України). Згідно із частиною першою статті 731 Цивільного кодексу України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій, стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.

До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передається у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) - частина друга статті 734 Цивільного кодексу України. Статтею 735 Кодексу встановлюються наступні правила про забезпечення виплати ренти:

- у разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно;

- платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату
ренти, лише за згодою одержувача ренти;

- у разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти. Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

В Україні також існує і практика укладення таких договорів.

Отже, зважаючи на вищевикладене, на сьогоднішній день виникнення права власності на земельну ділянку на підставі цивільно-правових угод посвідчується відповідно до нововведень, передбачених введенням у дію Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» від 5 березня 2009 року, № 1066-VI, який набрав чинності 01.05.2009 року, та відповідно до норм якого, на мою думку, значно спрощено процедуру відчуження земельної ділянки.

З прийняттям зазначеного Закону, основні зміни містяться в статті 126 Земельного Кодексу України. Якщо раніше право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчувалося лише державними актами, то зараз, згідно із частиною другою статті 126 Земельного кодексу України - право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення посвідчується:

а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

б) свідоцтвом про право на спадщину.

При набутті права власності на земельну ділянку на підставі документів, визначених вище, державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку, в кожному такому випадку відчуження земельної ділянки.

Отже, з 01.05.2009 року державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась) є додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності.

На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.

Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею.

У разі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, також вносить зміни до державного акта на право власності на землю щодо співвласників земельної ділянки.

Відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.

У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з цих ділянок здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.

Державний акт на право власності та право постійного користування земельною ділянкою видається на одну земельну ділянку.

Посвідчуватися одним державним актом може лише право постійного користування на декілька земельних ділянок, наданих під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів (доріг, трубопроводів, ліній електропередачі та зв'язку).

Наведені зміни поширюються також на випадки, коли зазначені в частині другій статті 126 Земельного кодексу України документи були укладені (видані) до набрання чинності Законом № 1066-VI, але державні акти на право власності на земельні ділянки видані не були. В такому випадку нотаріус, який посвідчив (видав) відповідний документ, звертається з письмовим запитом до органу, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, про підтвердження того, що державний акт на право власності на землю (земельну ділянку) не виданий новому власнику земельної ділянки. Після надходження до нотаріуса письмового підтвердження такого факту державний акт на право власності на землю (земельну ділянку) вилучається нотаріусом із його справ та після здійснення відмітки про перехід права власності на неї, долучається до відповідного документа, зазначеного у частині другій статті 126 Земельного кодексу України. Термін розгляду зазначеного запиту органом, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, не повинен перевищувати 14 календарних днів.

Відтак, можна констатувати, що з прийняттям даних змін до земельного законодавства немає підстав отримувати новий акт, що значно здешевлює та прискорює процедуру переоформлення земельної ділянки та зменшує рівень корупції, пов'язаної з цим. Визначення періоду в 14 днів, протягом якого орган влади робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку, розглядає відповідний запит, також є гарантією захисту прав громадян.

Варто пам'ятати, що якісне проведення договірної роботи значно прискорить і зробить дешевшим процес переходу права власності на земельну ділянку, звівши ризики до мінімуму.

В розвиток зазначеного Закону було прийнято наказ Держкомзему від 22 червня 2009 року № 326 «Про деякі питання реалізації положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок». Даним наказом відповідно до пункту 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» та пункту 4 Порядку здійсненя відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 № 439, затверджено Тимчасовий регламент реалізації положень пункту 4 Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку (копія додається).

Але проаналізувавши даний Порядок, вважаю, що цей наказ можна вважати не легімітивним, оскільки він насамперед не зареєстрований в Міністерстві юстиції України.

Разом з тим, існує ще один вид набуття права власності громадянами – набуття права власності на земельну ділянку за давністю користування, отже, пропоную ненадовго зупинитись на цьому питанні. Чинним законодавством нашої держави, зокрема Земельним кодексом України передбачена можливість набуття права власності на земельну ділянку за давністю користування. Це положення визначає стаття 119 Земельного кодексу України, де за умови добросовісного, відкритого і безперервного користування земельною ділянкою протягом 15 років, при відсутності документів, які б свідчили про наявність у громадян прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування.

Розмір цієї земельної ділянки, як і при приватизації земельної ділянки, встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом, зокрема статтею 121 Земельного кодексу України, де визначається, що громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара;

в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;

г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара;

ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

Проте, наявність у громадян прав передбачених статтею 119 Земельного кодексу України не може гарантувати їм обов’язкову передачу земельної ділянки у власність чи користування. При виникненні спору на земельну ділянку між особою, яка добросовісно користується нею, та особою, якій органом державної влади чи місцевого самоврядування була надана згода на передачу її у власність чи користування судове його вирішення буде не на користь добросовісного користувача. Це виходить з практики розгляду судами даної категорії справ.

Зокрема, ухвалою Верховного суду України від 30 травня 2007 року було визначено, що сама по собі наявність строку набувальної давності не є єдиною та безпосередньою підставою для виникнення права власності або користування земельною ділянкою. Вона є лише умовою для застосування інших способів встановлення цих прав. Набувальна давність користувуання земельною ділянкою згідно з статтею 119 Земельного кодексу України є лише підставою для звернення до органу державної влади, або органу місцевого самоврядування з відповідним клопотанням щодо оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку.

При цьому, земельна ділянка, яка вже була передана у власність одній особі на підставі рішення відповідного органу, не може буди передана у власність іншій особі лише в силу права, яке виникло у неї у зв’язку з набувальною давністю.

2.3. Перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлю і споруду.

Одночасно із переходом прав громадян на земельні ділянки шляхом їх приватизації та набуття права власності на земельну ділянку на підставі цивільно-правових угоді існує ще й такий вид переходу власності на земельну ділянку, як перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлю і споруду. Внаслідок стрімкого розвитку ринку нерухомості, який спостерігається на сьогоднішній день, питання, які виникають у зв'язку із порядком переходу права власності покупця будівлі або споруди на земельну ділянку, на якій вона розташована, є надзвичайно актуальними.

Якщо основний порядок придбання будівлі не викликає запитань у більшості осіб, які з ним стикаються, врегулювання земельних відносин, які безпосередньо стосуються придбання або користування такої будівлі, на жаль, є на мою думку суперечливим та недостатньо врегульованим чинним законодавством України.

Пропоную звернутись до основних законодавчих актів, які регулюють дане питання.

Відповідно до пункту 1 статті 377 Цивільного кодексу України особа, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, автоматично набуває право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. У випадку ж, якщо відповідний договір про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди не визначає конкретного розміру земельної ділянки, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Тієї ж позиції дотримується ДПА України, визначаючи, що питання про порядок визначення розміру податку з доходів фізичних осіб при нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу (міни) земельних ділянок, на яких розташований будинок, необхідно розглядати з урахуванням положень статей 377 та 388 Цивільного кодексу України.

На жаль, законодавство не конкретизує яким саме чином відбувається перехід права власності на земельну ділянку в разі придбання будівлі (споруди), розміщеної на ній. Отже, покупцю об’єкта нерухомості необов’язково придбавати відповідну земельну ділянку чи оформляти право користування нею. Де-факто таке право покупець набуває і без відповідного юридичного оформлення прав на землю шляхом укладення цивільно-правового договору (купівлі-продажу, ренти, оренди тощо). Проте дана ситуація можлива тільки за умов:

1.Власником земельної ділянки і розміщеної на ній будівлі (споруди) є одна особа, яка і являється продавцем (в разі коли продається будівля, що знаходиться на землі державної чи комунальної власності для того щоб покупець міг набути право власності і на земельну ділянку її необхідно приватизувати);

2.Не змінюється цільове призначення і розмір земельної ділянки;

У випадку якщо за цивільно-правовою угодою особа придбала будівлю (споруду), не врегулювавши при цьому питання прав на відповідну земельну ділянку, а власником землі залишається інша особа (чи держава) на практиці виникає ряд неврегульованих законодавством проблем, пов’язаних з юридичним оформленням прав власності на землю. При цьому, слід додати, що поняття фактичного права власності на земельну ділянку є по-суті теоретичним і не дає (відсутність зазначених вище умов) покупцю будівлі (споруди) реальної можливості розпоряджатися ділянкою.

В той же час стаття 120 Земельного кодексу України зазначає, що при переході права власності на будівлю і споруду власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. Звісно, Земельний кодекс України, є спеціальним законодавчим актом відносно Цивільного кодексу України, який, врегульовуючи земельні правовідносини забороняє автоматичне набуття покупцем будівлі права власності на землю. Крім того, слід зважати на те, що, власне, земля та споруда, розташована на ній, є окремо визначеними законодавством об'єктами правовідносин.

Слід зазначити, що питання переходу права власності на земельні ділянки, на яких розташовані нежитлові будинки та споруди, не викликає суперечок, оскільки зазначене положення Цивільного кодексу України не поширює на них своєї дії.

З огляду на вищевказане, при здійсненні купівлі-продажу як житлового так і нежитлового будинку, будівлі або споруди, слід окремими положеннями договору визначати порядок передачі права власності на земельну ділянку, на якій вона розташована, або ж укладати окремий договір купівлі-продажу. У випадку ж неврегулювання таких правовідносин під час продажу жилого будинку, право власності на відповідну земельну ділянку залишається за продавцем, що згодом може призвести до негативних наслідків, а зокрема - спорів між сторонами таких правовідносин (адже у майбутньому продавець матиме право розпоряджатись земельною ділянкою на власний розсуд, не зважаючи на інтереси покупця, якому належатиме будівля).

Окремим питанням є момент переходу права власності на земельну ділянку та будівлю, яка на ній розташована.

Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником чи користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Згідно з положеннями цього ж нормативно-правового акту, право власності на земельну ділянку посвідчується державними актами, які можуть бути отримані покупцем лише на підставі документу про оплату вартості ділянки за відповідним договором. Отже, сам момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки не є одночасно моментом виникнення права на землю.

Водночас моментом виникнення права власності на будівлю (споруду) згідно зі статтею 182 Цивільного кодексу України, є момент державної реєстрації такого нерухомого майна.

Отже, ми знову стикаємось із законодавчим регулюванням правовідносин, яке своїм формулюванням викликає ряд протиріч при практичному його застосуванні. Адже із зазначених положень випливає, що моментом переходу набуття права власності на обидва об'єкта є момент їх державної реєстрації відповідно. Однак на практиці ми часто стикаємось із відмовою державних органів здійснити реєстрацію будівлі до моменту пред'явлення покупцем документів, які посвідчують його право власності або користування земельною ділянкою, на якій розташована відповідна будівля, через що виникає проблема неможливості одночасного набуття права власності покупцем на зазначені об'єкти продажу. Як наслідок існування такого часового лагу між моментом посвідчення права власності покупця на земельну ділянку та переходу до нього права власності на будівлю, яка на ній розташована, часто тягне за собою ряд суперечностей між сторонами, а нерідко й стає підґрунтям для грошових махінацій.

Деякі суперечності стосовно права власності на земельні ділянки, також виникають під час придбання споруд, розташованих на земельних ділянках, що знаходяться у державній або комунальній власності. Продаж таких ділянок регулюється частиною другою статті 127 Земельного кодексу України, у якій відповідно визначається окремий статус земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок - продаж таких ділянок є винятком із загального правила, за яким землі державної та комунальної власності можуть продаватись громадянам та юридичним особам тільки на конкурентних засадах (аукціон, конкурс). Однак, при такому формулюванні норми закону знову ж таки виникає колізія - покупець не може отримати свідоцтво про право власності на будівлю до моменту отримання державного акту реєстрації земельної ділянки, на якій вона розташована. В свою чергу продаж такої ділянки на виняткових умовах неможливо здійснити, якщо покупець не є власником будівлі (тобто не має вказаного свідоцтва).

Загалом можна зробити висновок про існування ряду прогалин та протиріч у нормативно-правовій базі, яка регулює перехід права власності на земельну ділянку під час придбання будівлі, розташованої на ній. Також недоліки існують у чинному законодавстві, яке стосується права користування земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти нерухомості, що підлягають продажу, однак висвітлення цих питань є предметом для окремого аналізу.

Зазначені проблеми вказують на нагальність потреби внесення змін до існуючих нормативно-правових актів, які регулюють розглянуті нами питання (зокрема - Цивільний та Земельний кодекси України) з метою уніфікації діючого законодавства, а також створення оновленої спеціальної законодавчої бази в якій не існуватиме білих плям.

Крім того, за інформацією Держкомзему останнім часом до Комітету постійно надходять звернення громадян та юридичних осіб з питання оформлення права власності на земельну ділянку за умови, якщо на земельній ділянці розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян. Зважаючи на вищевикладене хотілося б зупинитись й на цьому питанні.

Отже, статтею 2 Закону України «Про плату за землю» передбачено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Відповідно до частини четвертої статті 120 Земельного кодексу України при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

Згідно із статтею 14 Закону України «Про плату за землю» за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні.

За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно їх частці у власності на будівлю.

Відповідно до частини другої статті 510 Цивільного кодексу України у зобов'язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Таким чином, виходячи з ситуації, що склалася, на мою думку, на земельну ділянку може бути укладено договір оренди землі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб (множинність сторін). Нарахування орендної плати в цьому випадку буде здійснюватися пропорційно тій частинні площі будівлі, що перебуває у власності кожного співвласника.

У свою чергу, зазначений договір оренди землі повинен містити невід'ємні частини, визначені статтею 15 Закону України «Про оренду землі».

Слід також зазначити, що непоодинокі випадки змушення органами місцевого самоврядування громадян (фізичних осіб – підприємців) до укладення договору оренди земельної ділянки, у випадку придбання ними, наприклад, квартири на першому поверсі багатоповерхового житлового будинку з переплануванням та організацією окремого виходу. На мою думку, в такому випадку, частина (частка) земельної ділянки не може бути об'єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі», об'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а, отже, укладання договору оренди землі можливе лише на частину земельної ділянки під облаштування окремого входу.

2.4. Набуття права власності шляхом виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв).

Відповідно до Постанови «Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі» завданням земельної реформи є перерозподіл земель з одночасною передачею їх у приватну та колективну власність, а також у користування підприємствам, установам і організаціям з метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання на землі, формування багатоукладної економіки, раціонального використання та охорони земель. Процес приватизації землі в Україні розпочався після прийняття 13 березня 1992 р. Верховною Радою України Земельного кодексу України (редакція 1992 р.) та Постанови «Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі».

Упродовж майже 12 років у земельних правовідносинах, зокрема, щодо права власності на землю, відбулись значні зміни, що було неминуче у зв’язку із здійсненням земельної реформи. Після прийняття Конституції України, яка визначила правові засади використання природних ресурсів, екологічної безпеки, правового режиму власності, підприємництва, прав і свобод людини і громадянина, гарантії цих прав і свобод було прийнято низку нормативно-правових актів і у галузі регулювання земельних відносин, які зумовили виникнення нових правовідносин в державі. Проте, незважаючи на всі здобутки земельної реформи, на цьому шляху виявилося чимало проблем. Певною мірою, така ситуація виникла у зв’язку з неузгодженістю правових норм, які регулюють земельні відносини в деяких нормативно-правових актах, нечіткістю формулювання окремих їх положень, а також незабезпеченістю механізму їх реалізації. Як правило, якщо та чи інша норма нечітко сформульована або не узгоджується одна з іншою, це призводить до того, що з одного й того ж питання приймаються неоднакові рішення.

 З метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм власності та господарювання на землі, вільного їх вибору громадянами України, посилення стимулювання праці та забезпечення на цій основі збільшення виробництва сільськогосподарської продукції Президентом було видано Указ від 10 листопада 1994 р. № 666/94 «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» (далі - Указ № 666/94), яким встановлено, що приватизація земель, які перебувають у користуванні сільськогосподарських підприємств і організацій, є невідкладним першочерговим заходом на шляху здійснення земельної реформи в Україні.

 Передача земель у колективну та приватну власність для виробництва сільськогосподарської продукції проводилась на добровільних засадах, виходячи з того, що земля повинна належати тим, хто її обробляє.

 Незважаючи на те, що процес приватизації землі триває давно, більшість сільськогосподарських підприємств реформовані, розпайовані сільськогосподарські угіддя, видані сертифікати на право на земельну частку (пай), багато хто з громадян вже одержали державні акти на право власності на землю, однак і дотепер, мабуть, найбільш гострим питанням земельної реформи є питання паювання земель сільськогосподарських підприємств.

 Як свідчить практика, під час з’ясування питання щодо права осіб на земельну частку (пай) у багатьох випадках мало місце неправильне застосування норм чинного земельного законодавства, що, в свою чергу, породжували такі наслідки, як то: безпідставне (помилкове) не включення осіб, які мали право на земельну частку (пай), до списків, що додавалися до державних актів на право колективної власності на землю і навпаки, набуття права на земельну частку (пай) особами, які не мали такого права.

 Паювання земель колишніх сільськогосподарських підприємств (колгоспів, радгоспів) повинно було здійснюватися після їх реформування у колективні сільськогосподарські підприємства (Указ № 666/94), передачі цим підприємствам земель у колективну власність, видачі державного акта на право колективної власності на землю, складання та уточнення списків осіб, які мають право на земельну частку (пай). Коло осіб, які мають право на земельну частку (пай), встановлено Указом Президента України від 8 серпня 1995 р. № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» (далі - Указ № 720/95).

Так, відповідно до статті 2 цього Указу право на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю.

 У статті 1 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» коло осіб, які мають право на земельну частку (пай) дещо розширено.

 За згаданим Законом право на земельну частку (пай) мають:

• колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, зокрема, створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку;
• громадяни - спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом;
• громадяни та юридичні особи України, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай);
• громадяни України, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також громадяни України, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості.

Визначальною умовою для з’ясування питання права тієї чи іншої особи на земельну частку (пай) є членство цієї особи у сільськогосподарському підприємстві на момент одержання останнім державного акта на право колективної власності на землю, позаяк право на земельну частку (пай) мають лише члени сільськогосподарських підприємств та пенсіонери, які згідно з статутом підприємства залишились членами цього сільськогосподарського підприємства.

 Слід наголосити, що питання членства осіб у сільськогосподарському підприємстві регулюються статутом підприємства, яким, зокрема, визначається порядок вступу до підприємства і припинення членства в ньому, принципи формування спільної власності та права членів щодо неї (стаття 4 Закону України «Про колективне сільськогосподарське підприємство»).

 При з’ясуванні питання щодо права на земельну частку (пай) не можна вважати визначальною умовою тривалий термін роботи особи у колгоспі (радгоспі), дату складання списків або дату затвердження списків, що додаються до державного акта на право колективної власності на землю, їх уточнення чи інші умови. Право на земельну частку (пай) певної особи виникає з моменту передачі сільськогосподарському підприємству, членом якого вона є, державного акта на право колективної власності на землю (статті 5, 22 та 23 Земельного кодексу України в редакції 1992 року).

 Як свідчить практика, непоодинокими є випадки, коли особа досить тривалий термін працювала у колгоспі (радгоспі), а потім із різних причин звільнилася з нього (до реформування підприємства), відтак згідно з статутом підприємства припинилося її членство у ньому. Постає питання про право на земельну частку (пай) цих осіб саме на підставі того, що вони тривалий час працювали у цьому підприємстві.

 Натомість тривалий термін перебування особи у трудових відносинах із колгоспом (радгоспом) не можна розглядати як підставу для набуття права на земельну частку (пай), якщо особа припинила членство у цьому підприємстві до передачі йому землі з державної власності у колективну та одержання останнім державного акта на право колективної власності на землю.

 Це суперечить положенням Указу № 720/95, в якому чітко встановлено, що право на земельну частку (пай) мають лише члени сільськогосподарського підприємства та пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, а також статтям 5, 22 та 23 Земельного кодексу України.

 І навпаки, особа могла і не достатньо довго працювати у сільськогосподарському підприємстві, але право на земельну частку (пай) набути, оскільки на момент одержання цим підприємством державного акта на право колективної власності на землю згідно з статутом була членом цього підприємства.

 Слід також ураховувати, що в осіб, які працювали у сільськогосподарському підприємстві на підставі трудового договору (якийсь певний час, без прийняття їх у члени підприємства), права на земельну частку (пай) не виникає, оскільки вони не є членами цього підприємства. Документом, що посвідчує право на земельну частку (пай) колишніх членів колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також пенсіонерів з їх числа, є сертифікат на право на земельну частку (пай).

Разо з тим, статтею 3 Указу № 666/94 встановлено, що право на земельну частку (пай) може бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави.

 Успадкування сертифіката на право на земельну частку (пай) має здійснюватися на загальних підставах згідно з нормами Цивільного кодексу України. Відповідно до статті 1217 Цивільного кодексу України спадкування здійснюється за заповітом або за законом.

 Якщо спадкодавець за життя не зробив розпорядження щодо свого майна (заповіт), то успадкування майна здійснюється за законом у порядку черговості відповідно до норм Цивільного кодексу України. При цьому необхідно враховувати, що строк для прийняття спадщини встановлено у шість місяців, який починається з часу відкриття спадщини (частина перша статті 1270 Цивільного кодексу України).

 Якщо спадкоємець, який закликається до спадкування, протягом строку, встановленого статтею 1270 Цивільного кодексу України, не вчинив дій, що свідчили б про прийняття ним спадщини, він буде вважатися таким, що не прийняв її.

 Документами, що підтверджують право особи-спадкоємця на земельну частку (пай), є видане в установленому законодавством порядку нотаріальною конторою свідоцтво про право на спадщину та сертифікат на право на земельну частку (пай) спадкодавця.

Є й ще одна, і на сьогодняшній день, сама «болюча» для громадян -влаників земельних часток (паїв) особливість відчуження свого права власності на земельну частку (пай), за умови неспроможності для її самостійного обробітку - мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.

 Адже відповідно до частини першої та другої пункту 15 розділу X «Перехідних положень» Земельного кодексу України до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Проте заборона щодо продажу земельних часток (паїв) діяла не завжди.

Відповідно до статті 3 Указу № 666/94 право на земельну частку (пай) було об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави.

 До 2001 року, тобто до прийняття Верховною Радою Закону України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)», згідно із яким до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України власникам земельних часток (паїв) тимчасово заборонялося укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування земельної частки (паю) або іншим способом відчужувати зазначені частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб, цивільно-правові угоди щодо земельних часток (паїв) укладалися.

 Таким чином, всі цивільно-правові угоди, які були укладені до набрання чинності Законом «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» є дійсними, а особи, які набули право на земельну частку (пай) відповідно до законодавства України, мають право на земельну частку (пай).

 Документами, що посвідчують право на земельну частку (пай) громадян та юридичних осіб України, які відповідно до законодавства України набули це право, є посвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай).

 Щодо тимчасової заборони відчужувати земельні частки (паї) слід зазначити, що така заборона поширюється тільки на громадян України.

 Набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення іноземними громадянами та особами без громадянства чинним Земельним кодексом України не передбачено. Успадкування іноземною особою або особою без громадянства сертифіката на право на земельну частку (пай) не обмежує її права розпоряджатися земельною часткою будь-яким способом, передбаченим законодавством.

 Разом з тим, при виділенні земельної частки (паю) іноземні особи або особи без громадянства зобов’язані протягом року відчужити цю земельну ділянку, оскільки відповідно до частини четвертої статті 81 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

 З огляду на викладене, іноземні громадяни та особи без громадянства можуть прийняти у спадщину земельну частку (пай). На іноземних громадян та осіб без громадянства дія пункту 15 «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо заборони продажу земельних часток (паїв) не поширюється.

Разом з тим, згідно із частиною третьою статті 35 Закону України «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» існувала ще одна особлива категорія громадян - громадяни, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також громадяни, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, що до набрання чинності цим Законом проживали у сільській місцевості, мають право на отримання земельної частки (паю) за новим місцем роботи (проживання) із земель запасу та резервного фонду в розмірі та в порядку, визначених законодавством.

 Для реалізації цього права громадяни, які відповідно до частини третьої статті 35 цього Закону мають право на отримання земельної частки (паю) за постановою Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2001 р. № 1651 «Деякі питання реалізації громадянами, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, права на отримання земельної частки (паю)» мають право подати за новим місцем роботи (проживання) до сільської, селищної ради заяву за довільною формою про надання їм земельної частки (паю) та видані обласними державними адміністраціями за місцем евакуації, відселення чи самостійного переселення довідки про:

• евакуацію, відселення чи самостійне переселення з територій, що зазнали радіоактивного забруднення;
• членство в колективному або іншому сільськогосподарському підприємстві, яке знаходилося на території, що зазнала радіоактивного забруднення.

Також ці особи мають подати довідку про те, що до набрання чинності Законом України «Про внесення зміни до статті 35 Закону України «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» проживали у сільській місцевості.

 Цій категорії громадян земельні ділянки в натурі (на місцевості) виділяються із земель запасу чи резервного фонду в розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради. У разі відсутності на території відповідної ради необхідних площ земель запасу чи резервного фонду земельна ділянка за їх згодою може бути виділена в натурі (на місцевості) меншого розміру або за рахунок земель запасу чи резервного фонду, розташованих на території іншої ради в межах області (частина шоста статті 1 Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»).

 Крім того, право особи на земельну частку (пай) також може бути встановлено в судовому порядку.

 Як вже зазначалося, при паюванні земель сільськогосподарського призначення, при складанні списків, що є додатком до державного акта на право колективної власності на землю, їх уточненні з різних причин були допущені помилки. Непоодинокими є випадки, коли осіб (колишніх членів сільськогосподарських підприємств), які мали право на земельну частку (пай) було не включено до списку-додатку до державного акта на право колективної власності на землю. У такій ситуації пропущеній (невключеній до списку) особі необхідно звернутися до сільськогосподарського підприємства (у випадку, що таке сільськогосподарське підприємство ще існує) із заявою щодо визнання за нею членства в колективному сільськогосподарському підприємстві та включення її до списку, так як список громадян (додаток до державного акта на право колективної власності на землю) формується самим підприємством відповідно до статуту, розглядається і затверджується загальними зборами (зборами уповноважених) членів підприємства. Якщо згоди з цього питання не досягнуто, спір щодо права на земельну частку (пай) відповідно до чинного законодавства України вирішується у судовому порядку. Суд має встановити факти, що мають юридичне значення, зокрема, факт членства певної особи в сільськогосподарському підприємстві на момент передачі землі з державної у колективну власність підприємству, і, як наслідок цього, її право на земельну частку (пай) в цьому підприємстві.

 Також виникає чимало питань із спадкуванням сертифіката на право на земельну частку (пай). Нерідко траплялися випадки, що особа на момент видачі державного акта на право колективної власності на землю була членом сільськогосподарського підприємства, була включена до списку, що додавався до цього державного акта, але сертифікат на право на земельну частку (пай) не встигла отримати, оскільки померла.

 Деякі сільськогосподарські підприємства цих осіб виключали із списків, незважаючи на спадкове право і не беручи до уваги ту обставину, що у члена сільськогосподарського підприємства, як співвласника земель колективної власності, право на земельну частку (пай) виникає з моменту одержання цим підприємством державного акта на право колективної власності на землю, а не з моменту одержання особою сертифіката на право на земельну частку (пай). Спадкоємці цих осіб також мають право звернутися до суду з позовом про визнання за ними права на земельну частку (пай) у порядку спадкування.

 Існують і протилежні випадки, коли спадкоємці осіб, які померли до видачі державного акта на право колективної власності на землю, ставлять питання про успадкування ними сертифіката на право на земельну частку (пай).

 Проте, якщо особа-спадкодавець померла до видачі державного акта на право колективної власності на землю і відповідно не була включена до списку-додатку до нього, права на земельну частку (пай) у неї не виникло, оскільки стаття 25 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільна правоздатність фізичної особи виникає у момент її народження і припиняється у момент її смерті. Відповідно, успадкування спадкоємцями цих осіб права на земельну частку (пай) не вбачається можливим.

При встановленні права на земельну частку (пай) у судовому порядку, документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є рішення суду про визнання права на земельну частку (пай).

 Оскільки передача земель сільськогосподарського призначення з державної у колективну власність, що супроводжувалася видачею сільськогосподарському підприємству державного акта на право колективної власності на землю (його реєстрацією), здійснювалась у досить тривалий термін, то слід звертати увагу на позовну давність. У даній ситуації перебіг строку позовної давності повинен починатися з того дня, коли був зареєстрований державний акт на право колективної власності на землю того чи іншого підприємства, до якого додається список громадян-співвласників. У випадку спливу позовної давності, особа втрачає право звертатися до суду за захистом порушеного права, якщо не доведе, що причини, через які вона пропустила строк позовної давності, поважні.

 Щодо розгляду у судах земельних спорів (стосовно визнання права на земельну частку (пай)) наразі проблемною лишається реалізація деяких рішень суду з цього питання. Наприклад, суд задовольняє позов певної особи, визнає за нею право на земельну частку (пай), проте у резолютивній частині рішення не вказує, з яких саме земель надати земельну частку (пай).

 Як наслідок, виникає досить цікава ситуація: право на земельну частку (пай) особи відповідно до чинного законодавства України встановлено, але на практиці реалізувати таке рішення суду не виявляється можливим. Тому, задля уникнення таких ситуацій, на мою думку, поряд з визнанням за особою права на земельну частку (пай) необхідно вказувати, із яких земель надати цій особі земельну частку (пай), що сприятиме своєчасному поновленню порушених прав осіб, які звертаються до суду.

 Більш того, слід зауважити, що на сьогодні більшість сільськогосподарських підприємств вже розпаювали землю і громадяни отримали сертифікати на право на земельну частку (пай). Певна частина цих осіб вже виділила належні їм земельні паї в натурі (на місцевості), одержала державні акти на право власності на землю.

 Виникає питання, якщо вся земля, яка була передана у колективну власність сільськогосподарському підприємству вже розпайована, то з яких земель надати земельну частку (пай) пропущеній особі?

 Теоретично це питання вирішити можливо, здійснивши перепаювання земель підприємства, при цьому зменшивши розмір часток кожного учасника спільної власності, але практично, мабуть, не доцільно, адже більшість осіб отримала державні акти на право власності на землю, інша частина має сертифікати на право на земельну частку (пай). Для здійснення перепаювання необхідно в усі ці документи вносити відповідні зміни або взагалі анулювати їх, здійснювати коригування розмірів земельних ділянок у натурі. До того ж такі зміни передбачають значні фінансові витрати.

Крім того, існує в Україні й такий спеціальний порядок набуття права власності на землю, як - набуття права власності на земельні ділянки працівниками соціальної сфери села. До набуття чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання земельних ділянок працівникам культури, освіти та охорони здоров’я, що проживають у сільській місцевості» від 20 квітня 2004 р. № 1694 – IV права працівників культури, освіти, охорони здоров’я та пенсіонерів, що проживали у сільській місцевості (далі - працівники соціальної сфери села) на землю залишались найменш забезпеченими порівняно з працівниками колективних, державних і комунальних сільськогосподарських підприємств. Останні мали можливість скористатись більш широким колом підстав одержання землі у власність. Вони мали право на одержання землі у порядку приватизації відповідно до статті 118 Земельного кодексу України на одержання земельної частки (паю).

Ситуація змінилась з набуттям чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання земельних ділянок працівникам культури, освіти та охорони здоров’я, що проживають у сільській місцевості». Проте введення в дію цього Закону призвело до виникнення низки запитань у практиці державного управління земельним фондом. Одним з них стало запитання про визначення порядку надання працівникам соціальної сфери села земельних ділянок у власність відповідно до цього Закону.

У вітчизняній юридичній літературі було проведено дослідження кола осіб, які належать до працівників соціальної сфери села, правового режиму земельної частки (паю), процесу отримання у приватну власність земельної ділянки працівниками соціальної сфери села. Комплексного дослідження порядку надання працівникам соціальної сфери села земельних ділянок у власність відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання земельних ділянок працівникам культури, освіти та охорони здоров’я, що проживають у сільській місцевості» досі не провадилось. У свою чергу таке дослідження сприятиме удосконаленню процесу надання земельних ділянок у власність одній з найбільш незахищеній верстві українського суспільства - працівникам соціальної сфери села.

Відповідно до законодавства  до осіб, зайнятих у соціальній сфері, належали працівники освіти, охорони здоров’я, культури, побутового обслуговування населення, зв’язку, торгівлі та громадського харчування, правоохоронних органів, Рад народних депутатів та їх виконавчих комітетів, а також пенсіонери з цих осіб. Сьогодні працівники соціальної сфери села мають відповідати певним вимогам з тим, щоб отримати право власності на земельну ділянку відповідно до положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання земельних ділянок працівникам культури, освіти та охорони здоров’я, що проживають у сільській місцевості». Відповідно до цих вимог вони мають перебувати або мали перебувати у трудових відносинах з державними або комунальними закладами культури, освіти та охорони здоров’я. Останні у свою чергу мають бути розташовані у сільській місцевості або селищах міського типу. Працівники соціальної сфери села також мають проживати у сільській місцевості або селищах міського типу. Крім того, до працівників соціальної сфери села законодавець відносить не всіх працівників закладів культури, освіти та охорони здоров’я, а лише тих, які здобули спеціальну освіту. Зокрема працівниками культури є особи, які здобули спеціальну освіту в державному чи приватному навчальному закладі або у спеціаліста (викладача), який має ліцензію на проведення педагогічної діяльності, чи особи, які працюють у закладах, підприємствах, організаціях і установах культури, засобах масової інформації, видавництвах, товариствах, фондах та інших культурно-освітніх громадських об’єднаннях і пройшли відповідну атестацію (стаття 20 Основ законодавства України про культуру).

Працівниками освіти є педагогічні та науково-педагогічні працівники (стаття 57 Закону України «Про освіту»). Перелік посад педагогічних та науково-педагогічних працівників, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 14 червня 2000 р. № 963.

 У свою чергу працівниками охорони здоров’я є медичні і фармацевтичні працівники. Це особи, які мають відповідну спеціальну освіту і відповідають єдиним кваліфікаційним вимогам. (статті 74, 77 Основ законодавства України про охорону здоров’я від 19 листопада 1992 р. № 2801 – XII).

Таким чином, підсумовуючи викладене під працівниками соціальної сфери села слід розуміти працівників державних та комунальних закладів культури, освіти, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради,  а також пенсіонерів з їх числа, які здобули спеціальну освіту та проживають у сільській місцевості або селищах міського типу.

Стосовно питання  визначення видів працівників соціальної сфери села, то за сферою їх зайнятості серед працівників соціальної сфери села можна виділити працівників культури, освіти та охорони здоров’я. До працівників культури належать працівники театрів, музеїв, бібліотек тощо. До працівників освіти відносять працівники навчальних закладів, наукових, науково-методичних і методичних установ тощо. Працівниками охорони здоров’я є працівники санітарно-профілактичних, лікувально-профілактичних, фізкультурно-оздоровчих, санаторно-курортних, аптечних, науково-медичних та інших закладів охорони здоров’я.

Слід зазначити, що законодавці чітко не визначають місце, в якому працівник соціальної сфери, який проживає в одній, а працює в іншій сільській місцевості має право на отримання у власність земельної ділянки. На мою думку, з огляду на те, що цей працівник здійснює вклад у розвиток соціальної сфери села незалежно від того, на території якої ради він проживає, це питання можна вирішити шляхом визнання за ним права на отримання земельної ділянки у власність або на території тієї ради, де здійснюється (здійснювалась) його професійна трудова діяльність, або на території тієї ради, де він проживає.

Стосовно порядку набуття працівниками соціальної сфери села земельних ділянок у власність, то вони мають право на безоплатне набуття права власності на земельну ділянку за загальним та спеціальним порядком. Загальним порядком набуття права власності на земельну ділянку є порядок приватизації земельних ділянок громадянами, передбачений частинами першою та другою та частинами шостою-одинадцятою статті 118 Земельного кодексу України. Право на набуття права власності на землю в загальному порядку визнається за всіма громадянами України, в тому числі за працівниками соціальної сфери села, які проживають у сільській місцевості.

Відповідно до загального порядку працівники соціальної сфери села, які проживають у сільській місцевості можуть набути земельні ділянки у власність у разі: приватизації земельних ділянок, які перебувають у їх користуванні (частини перша та друга та частина шоста-одинадцята статті 118 Земельного кодексу України); одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності (частина шоста-одинадцята статті 118 Земельного кодексу України). 

Спеціальний порядок набуття права власності на землю - це порядок, який визнається не за всіма громадянами України, а лише за громадянами, які мають спеціальний правовий статус. До осіб, які мають спеціальний правовий статус належать члени колективних сільськогосподарських підприємств, кооперативів, акціонерних товариств, працівники державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, працівники соціальної сфери села, які проживають у сільській місцевості.

Залежно від особливостей правового регулювання порядку набуття цими особами права власності на земельну ділянку спеціальний порядок набуття права власності на земельну ділянку представлений набуттям права власності на земельну ділянку у процесі паювання земель, переданих у колективну власність та набуттям права власності на земельну ділянку у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій.

Стосовно порядку набуття права власності на земельну ділянку у процесі паювання земель, переданих у колективну власність, то згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання земельних ділянок працівникам культури, освіти та охорони здоров’я, що проживають у сільській місцевості» він не поширюється на працівників соціальної сфери села. Вони не набувають право на земельну частку (пай) як члени колективного сільськогосподарського підприємства, кооперативу, акціонерного товариства відповідно до Указу Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 р. № 720/95.

Порядок набуття права власності на земельну ділянку у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій поширюється не лише на працівників державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а й на працівників соціальної сфери села, які проживають у сільській місцевості. Цей порядок приватизації земельних ділянок працівниками соціальної сфери села, передбачений статтею 25 Земельного кодексу України.

При приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх з визначенням кожному з них земельної частки (паю).

Рішення про приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств, установ та організацій.

Відповідно до цього порядку працівники соціальної сфери села, які проживають у сільській місцевості мають право на безоплатне одержання у власність земельної ділянки в межах земельної частки (паю) працівника сільськогосподарського підприємства, установи та організації, розташованих на території відповідної ради, але не більше норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, встановлених законом для ведення особистого селянського господарства.

 У цьому випадку передача земельних ділянок безоплатно у власність працівникам соціальної сфери села проводиться в розмірі, що не перевищує два гектара. У власність надаються земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства. Надання працівникам соціальної сфери села земельних ділянок лише для ведення особистого селянського господарства пов’язане з тим, що за загальним правилом вважається, що вони не мають сільськогосподарської освіти або досвіду роботи у сільському господарстві та не займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва. У разі якщо працівники соціальної сфери села мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві, займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, то вони мають право  разом  з доказами достатнього досвіду роботи у сільському господарстві або необхідної сільськогосподарської кваліфікації подавати заяви про надання їм земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського призначення.

Слід зазначити, що цей порядок не поширюється на громадян, які раніше набули право на земельну частку (пай) та земельні ділянки для ведення особистого підсобного господарства чи для ведення особистого селянського господарства, крім випадків успадкування права на земельну частку (пай), земельні ділянки для ведення особистого підсобного господарства чи для ведення особистого селянського господарства відповідно до закону.

Таким чином, проведене дослідження дає змогу сформулювати такі висновки. Під працівниками соціальної сфери села слід розуміти працівників державних та комунальних закладів культури, освіти, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради,  а також пенсіонерів з їх числа, які здобули спеціальну освіту та проживають у сільській місцевості або селищах міського типу. За сферою зайнятості серед працівників соціальної сфери села можна виокремити працівників культури, освіти та охорони здоров’я. Вони мають право на безоплатне набуття права власності на земельну ділянку за загальним та спеціальним порядком. Право на набуття права власності на землю в загальному порядку визнається за всіма громадянами України, в тому числі за працівниками соціальної сфери села, які проживають у сільській місцевості. Загальним порядком набуття права власності на земельну ділянку є порядок приватизації земельних ділянок громадянами, передбачений частинами першою та другою та частинами шостою-одинадцятою статті 118 Земельного кодексу України. Відповідно до загального порядку працівники соціальної сфери села, які проживають у сільській місцевості можуть набути земельні ділянки у власність у разі: приватизації земельних ділянок, які перебувають у їх користуванні (частини перша та друга статті 118 Земельного кодексу України); одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності (частини шоста-одинадцята статті 118 Земельного кодексу України). Спеціальний порядок набуття ними права власності на земельну ділянку - це порядок приватизації земельних ділянок, передбачений статтею 25 Земельного кодексу України. На мою думку, встановлення поняття працівників соціальної сфери села, їх видів, а також загального та спеціального порядку набуття ними права власності на землю сприятиме вдосконаленню форм управління земельним фондом України.

В И С Н О В О К

Земля – це основа основ самого існування і буття людини, найголовніше місце для господарської та всякої іншої діяльності. Земля виступає як найважливіший природний ресурс, основа життя, загальнолюдське і загальнонаціональне надбання, як компонент природи і біосферна категорія. Предметом правового регулювання земельного права є суспільні земельні відносини. Характерною особливістю земельного права є те, що він охоплює собою як матеріально - правові, так і процесуальні норми, створюючи тим самим механізм (процедуру) реалізації земельно-правових норм. Щодо вдосконалення підстав набуття прав на землю на мою думку доцільним було створення системи державного реєстру земельного фонду України, який чітко розмежовує землі відповідно за формами власності. Необхідно також створити відповідний контролюючий орган, який буде займатися перевіркою відповідних дозволів та рішень, що стосуються приватизації земель. Вважаю що потрібно спростити саму систему приватизації та спростити умови видачі відповідних дозволів від контролюючих державних органів, також до цього зменшити саму структуру органів від яких необхідні дозволи при приватизації. доцільним було б це все поєднати в єдиній державній установі яка була б контролюючим, організаційним та дозвільним органом земельних відносин в Україні. У такому випадку буде спрощена система оформлення документів та дозволів спростить терміни оформленні документів та вдосконалить ведення контролю додержанням законності, у земельній сфері, це дозволить стати систему приватизації земельних відносин прозорою. На мою думку на таких основних напрямках реформування земельних відносин потрібно зосередити увагу компетентних державних органів. Отже, можна зазначити що у даному дослідженні були визначені підстави набуття права власності на землю, та проаналізовано порядок безоплатної передачі земель і приватну власність. При розгляді даних питань значна увага приділялася приватній власності громадян, юридичних осіб на землі, визначалися підстави для приватизації земель. У разі відсутності приватизованих земельних ділянок громадяни України мають право отримати безоплатно у власність із земель державної або комунальної власності по одній земельній ділянці з кожного виду використання. Таким чином, громадяни України мають можливість отримати безоплатно у власність шляхом приватизації до шести земельних ділянок з кожного виду використання в межах, передбачених статтею 121 Земельного кодексу. Аналізуючи норми Цивільного Кодексу і Земельного кодексу України з точки зору розвитку права власності на землю, можна зробити висновок: правові неузгодження у системі земельного права є і мають свої причини: - перед сучасним земельним правом України стоять дещо інші, ніж раніше, завдання. Це пов'язано насамперед з тим, що нині у цій галузі має місце відмова від принципів виключної державної власності на землю та вилучення останньої з цивільного обороту. А це привело до появи нової групи земельних відносин майнового характеру, які потребують правового врегулювання; - земельні відносини, в тому числі майнового характеру, мають специфіку, яка визначається насамперед особливостями їх об'єкта, тобто землі. Тому навіть відносини, що виникають з приводу, скажімо, купівлі-продажу земельної ділянки, не можуть бути належним чином врегульовані лише цивільним законодавством. Для цього необхідно застосовувати норми земельного права, оскільки саме вони покликані враховувати той факт, що земля - це не тільки майно, а й природний ресурс, який згідно зі статтею 14 Конституції України є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави; - правове регулювання земельних відносин майнового характеру і земельних перетворень в цілому потребує вдосконалення. Підвищення його ефективності залежить як від вчених-правників, які повинні вирішити чимало теоретичних проблем, так і від різних суб'єктів політичної системи України, котрі мають виробити узгоджену й збалансовану концепцію земельної реформи та практичний механізм її реалізації (правове, ідеологічне, матеріально-технічне, кадрове та інше забезпечення). Як будь-який нормативний акт, Земельний кодекс України має і недоліки, що будуть відшліфовуватися в процесі його застосування. Крім того, несистематизоване земельне законодавство, що складає не один десяток нормативних актів, може гальмувати застосування Земельного кодексу України. Одна з головних проблем, що так і не вирішив Земельний кодекс України, полягає в наступному. Право власності на земельну ділянку переходить лише у випадку припинення права власності на цю земельну ділянку попереднього власника. Однак процедура припинення цього права недостатньо точно регламентована. Таким чином, можна відзначити, що прийняття Земельного кодексу України та окремих законів про земельні відносини не поставили крапку у процесі розвитку земельних відносин в Україні, цей процес продовжується і вимагає продовження удосконалення земельного законодавства.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Конституція України, прийнята 28 червня 1996 року// Земельні відносини в Україні. Законодавчи акти і нормативні документи/ Держкомзем України – К.Урожай, 1998р.

2. Земельний кодекс України. - X.: Одіссей,2002. - 600 с.

3. Андрейцев В.І. Конституційно-правові обтяження використання права власності на землю/ http://amc.gov.ua/papers/2004/issue4_04/ andreycev.html.

4. Дивак М. Приватна власність на землю: панацея, пастка чи міф? // Новини агротехніки – № 6(36) — 2003. — newsagrotech.com.ua/2003/6/4/html.

5. Земельне право: Академічний курс/ за ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича - К.: Видавничий дім ІнЮре, 2001.

6. Земельне право України/ за ред. О.О. Погрібного, І.І. Каракаш - К.: Істина, 2003.

7. Коробейников М.А. Методы эффективного развития земельных отношений в России. Уроки прошлого, мифы и реальность будущего земельных вопросов российской исторической традиции - М.: Издательский дом «Экономическая литература», 2005.

8. Коростелев С.В. Земельное и лесное право - С.-П.: Издательство Михайлова В.А., Издательство «Полиус», 1998.

9. Крассов О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита - М.: Белые альвы, 1995.

10. Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / за ред. В.В. Медведчука - К.: Юрінком Інтер, 2004.

11. Вісник Асоціації правників України № 9, вересень 2006 р.

12. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання земельних ділянок працівникам культури, освіти та охорони здоров’я, що проживають у сільській місцевості» від 20 квітня 2004 р. № 1694 – IV // Відомості Верховної Ради України. – 2005. – № 4. – Ст. 83.

13. Кулинич П. Ф. Ст. 25 // Земельний кодекс України: Науково – практичний коментар / Андрейцев В. І., Балюк Г. І., Гетьман А. П. та ін. – К.: Видавничий Дім «Ін Юре», 2007. – С.116–124.; Якимчук В. Стукайте – і вам відчинять // Приватизація землі: закон, практика, проблеми. – 2005. – № 5. С. 49–52.

13. Земельний кодекс України від 18 грудня 1990 р. № 561 – XII // Правова база з питань екології та охорони природного середовища: Збірник нормативно – правових актів. – К.: Атіка, 2001. – С. 238 – 283.

14. Основи законодавства України про культуру від 14 лютого 1992 р. № 2117 – II // Відомості Верховної Ради України. – 1992. – № 21. – Ст. 294.

15. Закон України «Про освіту» від 23.05.1991 р. № 1060 – II // Відомості Верховної Ради України. – 1991. – № 34. – Ст. 451.

16. Перелік посад педагогічних та науково-педагогічних працівників, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 14 червня 2000 р. № 963 // Офіційний сайт Верховної Ради України. – www.rada.kiev.ua.

17. Основи законодавства України про охорону здоров’я від 19 листопада 1992 р. № 2801 – XII // Відомості Верховної Ради України. – 1993. – № 4. – Ст. 19.

18. Указ Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 р. № 720/95 // Офіційний сайт Верховної Ради України. – www.rada.kiev.ua.

19. Голос України. - № 86 від 13 травня 2003 року.

20. Яцура М.І. Де і як будувати? – Харків, 2004.

21. Правознавство: Підручник/За ред. В.В.Копейчикова. К.: Юрінком Інтер, 2003.

22. Земельний кодекс України: Коментар // За ред. А.П.Гетьмана, М.В.Шульги. – Харків: Одисей. 2002.

23. А.М.Мірошниченко. Земельне право України// Навчальний посібник. Інститут законодавства Верховної Ради України, 2007.

24. Заставська Л.П. Історичний досвід земельних реформ в Україні // Власнісний статус і проблеми раціонального використання земель: Матеріали міжнарод. наук. конф.- в 2-х ч. (Київ, 29-31 травня 2000 р.)/ НАН України, Рада по вивченню продуктивних сил України. – К.: РВПС України НАН України, 2000. – Ч.1. – С. 95-97.

25. Заставська Л.П. Розвиток інституту права власності на першому етапі земельної реформи в Україні (1990-1991) //Проблеми та перспективи розвитку і реалізації законодавства України: Тези доповідей і наукових повідомлень науково-практичної конференції. – Київ, 19 квітня, 2001. – Національна академія наук України, Ін-т держави і права ім.В.М.Корецького. – 2002.