Проблемы оценки земли для целей налогообложения

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРАВОСУДИЯ»

 

Факультет подготовки специалистов для судебной системы на базе среднего профессионального образования юридического и экономического профилей

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (БАКАЛАВРСКАЯ) РАБОТА

 

 

На тему: «ПРОБЛЕМА ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ»

 

 

 

Кафедра экономики и управления недвижимостью                                                                                   

Студента 5 курса  

Очной формы обучения

По направлению подготовки 080200.62 «Менеджмент»

(Управление недвижимостью»

Терентьевой Анастасии Николаевны

Научный руководитель

Керсанова Мария Михайловна

 

Допущена к защите

 

____    ____________2015г.

 

Зав. кафедрой

Бурмакина Н.И.  к.э.н., доцент

(Ф.И.О., ученая, степень, звание)

 

______________(подпись)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2015

 

Оглавление

 

 

Введение

 

Актуальность настоящего исследования определяется в первую очередь тем, что в связи с социально-экономической значимостью земли любое государство стремится к ее эффективному вовлечению в экономический оборот, соблюдая при этом частные и публичные интересы1. Такая задача стоит и перед Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями, являющимися собственниками земель.

На основании вышесказанного объектом исследования является совокупность общественных  отношений в сфере оценки земельных участков. Предметом исследования выступают теоретико-правовые положения оценки рыночной стоимости земельных участков в целях налогообложения.

Цель настоящей работы состоит в выявлении на основе комплексного проблемно-правового анализа особенностей оценки рыночной стоимости земельных участков в целях налогообложения.

Исходя из цели исследования, определены следующие его задачи:

- дать характеристику  земли для целей налогообложения  как объекта оценки;

- дать определение рыночной  стоимости  земли для целей налогообложения;

- выявить научно-методические основы  совершенствования и технологии  оценки земель для целей налогообложения;

Методологической основой работы является общенаучный диалектический метод познания, позволяющий рассматривать налогообложение земельных участков как динамическую категорию, зависящую от различных условий. Также были использованы методы анализа, синтеза, аналогии и обобщения, сравнительно-правовой и формально-логический методы.

Нормативной правовой основой исследования являются: федеральные законы Российской Федерации, подзаконные акты, нормативные акты министерств и ведомств.

Структура работы определена целью и задачами исследования и включает в себя введение, три главы основного текста, заключение, а также список литературы и использованных источников.

 

Глава 1. Теоретические и методологические аспекты оценки  земли для целей налогообложения

1.1. Характеристики  земли для целей налогообложения  как объекта оценки

1.1.1. Анализ динамики и  прогноз рынка  земли для целей налогообложения 

Земля - природный объект как объект земельных отношений. Под природными объектами понимается «естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства»2.

Ряд нормативно-правовых актов говорит о частях земельного участка как об объекте правоотношений:

- кадастровых правоотношений: в процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка могут быть сформированы части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества3

- налоговых правоотношений: Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает уплату земельного налога собственником недвижимости, пропорционально занятой им части земельного участка4

- отношений по регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества:  Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5 закрепляет порядок регистрации аренды и сервитутов на часть земельного участка.

- гражданских правоотношений. «Надлежащим образом сформированная и отраженная в кадастровом плане всего земельного участка часть земельного участка с указанием площади, места расположения и кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или ссуды».6

В качестве примера хотелось бы указать, что категория «часть недвижимого имущества» как объект правоотношений, закреплена не только положениями земельного законодательства, но также и нормами жилищного законодательства (статья 16 ЖК РФ – часть индивидуального жилого дома, часть квартиры7).

В отношении понятия земельный участок, в противоположность понятию «часть земельного участка», сразу несколько кодифицированных нормативных актов дают собственные определения понятию «земельный участок» в качестве объекта правоотношений: НК РФ – объект налогообложения, объект налогового вычета, ГК РФ – объект права собственности, объект недвижимого имущества, КоАП – предмет правонарушения8, ЖК РФ – объект изъятия для государственных и муниципальных нужд, объект общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, Градостроительный кодекс РФ – элемент планирования развития территории и т.д.

Определение, данное в ЗК РФ, закрепляет наиболее важное требование к земельному участку – его индивидуализированность. «При предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, объектом правоотношений изначально выступает полноценный объект гражданского права – земельный участок, индивидуализированный согласно техническим требованиям к точности индивидуализации»9.     

Под формированием земельного участка следует понимать «последовательное применение двух процедур юридико-технического характера, а именно: межевание – то есть установление границ земельного участка на местности с закреплением таких границ межевыми знаками и описанием их местоположения»10 и постановка земельного участка на кадастровый учет –  то есть действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе.

1.1.2. Необходимость оценки  рыночной стоимости  земли для целей налогообложения 

Определение рыночной стоимости недвижимости, находящейся в частной собственности необходимо при:

- купле-продаже объектов недвижимого  имущества

- акционировании предприятия и  перераспределения имущественных  долей

- планировании инвестиционных  проектов, привлечении капитала

- дополнительной эмиссии акций

- внесении недвижимого имущества  в качестве вклада в уставной  капитал предприятия или организации

- сдаче в аренду

- ликвидации объекта недвижимости

- страховании

- уточнении налогооблагаемой базы  объектов недвижимого имущества – земельных участков и зданий

- кредитовании под залог объектов  недвижимости

- исполнении прав при принятии  наследства, при разрешении имущественных  споров, при исполнении судебного  приговора и др.

Главным условием оценки недвижимого имущества является анализ состояния существующего рынка недвижимости. Основные данные используемые оценщиками при рассмотрении того или иного объекта, такие как: уровень риска, вероятная цена объекта, поток доходов находятся в прямой зависимости от функционирования рынка недвижимости. Анализ особенностей рынка недвижимости позволяет обоснованно корректировать данные при оценке методом рыночного подхода.

Понятие «рынка» в общем понимании определяется системой экономических отношений, в которой товары и услуги без ограничений переходят от продавца к покупателю и регулируются соотношением спроса и предложения. Рынок недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый механизм, через который передаются права собственности на недвижимое имущество, устанавливается цена объекта и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости - это сектор финансового рынка, связанный с оборотом прав на объекты недвижимого имущества.  Рынок недвижимости является основой рыночной  экономики и имеет огромное значение. Это подтверждает:

- колоссальные размеры национального  богатства, материализованного в  недвижимости, большая часть которых  вовлечена в рыночный оборот, приносящий соответственно доход  предпринимателям, ренту владельцам, налоговые отчисления в федеральный, региональные и муниципальные бюджеты

- высокая доля рынка недвижимого  имущества в ВНП

- высокий уровень дохода бюджета (в ряде регионов) от сдачи в  аренду, а  также первичной продажи  государственной и муниципальной  недвижимости (в том числе земли)

- значительное количество рабочих  мест, появившихся в ходе становления  и развития рынка недвижимости

- существенные финансовые вливания  в бюджет от налогов на недвижимое  имущество и сделки с ним

Рынок недвижимости является неотъемлемой частью рыночного механизма. Рынки труда, капитала, товаров и др. для своего полноценного функционирования должны иметь или брать в аренду необходимые им территории, помещения. Рынок недвижимости, основываясь на законах рыночной экономики и государственного регулирования, позволяет создавать новые объекты недвижимого имущества, устанавливать равновесные цены, обеспечивать передачу прав на недвижимость, инвестиции в недвижимое имущество, управление объектами недвижимости, распределение экономического пространства между конкурирующими вариантами землепользования.

В национальной экономике рынок недвижимого имущества решает социальные задачи, связанные с использованием полезных свойств недвижимости; выполняет функции  контроля за свободным формированием цен; контролирует отчуждение прав собственности от одного экономического субъекта к другому,  защищает его права; выполняет функции по перераспределению инвестиций между конкурирующими видами объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в современной России за прошедшие годы прошел значительный путь развития. Первый этап - зарождения - 1990-1995 гг. - характеризуется высокой степенью риска, высокой динамикой цен и отсутствием правовой базы для работы участников рынка. Отправной точкой развития рынка недвижимости в нашей стране следует считать 1990 г. Принятие «Закона о собственности СССР» признавало понятие частной собственности, которое впоследствии (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) законодательно разрешало регистрацию земельных участков, сооружений, зданий и их частей - помещений.

Второй период - становления - продолжается по сегодняшний день. Это время характеризуется формированием правовой базы рынка недвижимости, вовлечением в оборот земли и промышленной недвижимости.

Важнейшей особенностью периода становления является взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка. В частности: появляются услуги, связанные с развитием рекреационной недвижимости; повышается роль маркетинговых исследований при выборе объектов для инвестиций; усиливается процесс выделения девелоперских  компаний в особую группу компаний, занимающихся процессами развития недвижимости, без участия в них в роли подрядных организаций; повышается роль первичного рынка.

Специфику недвижимости как товара определяют признаки самой недвижимости.  К ним относятся:

- неповторимость, уникальность. Здания, построенные по типовой застройке, но расположенные в разных  местах, обычно имеют различную  полезность, а значит и стоимость. Каждый участок земли имеет свою неповторимую топографическую привязку.

-неподвижность. Признак неподвижности (или стационарности) свидетельствует  о невозможности перемещения  объектов из мест с низким  спросом в места повышенного  спроса.

-долговечность. Недвижимость - долговечный товар. Владелец может использовать объект в нескольких циклах купли-продажи, многократной сдаче в аренду.

-ликвидность.  Недвижимость обладает  более низкой по сравнению  с другими товарами ликвидностью. Сделки с объектами недвижимого  имущества требуют сложного и дорогостоящего юридического оформления. В РФ для них необходима государственная регистрация. Недвижимость, как правило, дороже других товаров. Это увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Приведенные признаки недвижимости как товара определяют особенности рынка недвижимости:

1. Специфический метод оборота  недвижимости (оборот прав на  недвижимость)

2.Большой размер транзакционных  издержек

3. Низкая ликвидность

4. Формирование цены на объект  в результате участия ограниченного числа покупателей и продавцов

5. Поле взаимодействия спроса  и предложения - ограниченный регион, но не национальная экономика  в целом.

Рынок недвижимости дифференцирован - рынок каждого отдельно взятого региона обусловлен экономическими, природными, законодательными условиями, определяющих порядок совершения сделок.

Рынок недвижимости сегментирован. Среди параметров его потребительской сегментации можно выделить: характер использования (коммерческая, жилая и пр.); географическое положение (условия продажи объекта в одном районе города отличные от условий другого); цена; качество объектов (офис класса «А»  принадлежат к другому сегменту рынка нежели офисные помещения класса «В» находящиеся рядом); инвестиционных мотивация (заинтересованность инвесторов  в объектах не приносящей выгоды, но с большим потенциалом прироста стоимости); тип прав на недвижимость (разные типы имущественных прав определяют принадлежность к сегменту рынка - например право собственности, право аренды и пр.).

Рынок недвижимого имущества - это узкий рынок, поскольку зачастую обнаруживает небольшое количество продавцов или покупателей, особенно это касается уникальных или специализированных объектов.

Рынок недвижимости - ограниченный рынок. В краткосрочной перспективе предложение на рынке неэластично.

Рынок недвижимости - это относительно закрытый рынок. Сделки носят частный характер, рекламная информация может не соответствовать действительности.

В Международных стандартах оценки приводятся следующие особенности рынка недвижимости (они определяют применение разных методов оценки):

- отсутствие централизации

- закрытость, конфиденциальность  информации

- нерегулярность совершения сделок

- неотъемлемость объекта от  его местоположения

- уникальность объекта

- обилие сегментов

- дисбаланс рынка: предложение отстает от спроса

- специфические меры государственного  регулирования

Под понятием «недвижимости» традиционно понимают землю, а также все улучшения, постоянно закрепленные на ней. Категория «недвижимость» зародилась в эпоху Древнего Рима. В римском праве было принято деление имущества на «движимое» и «недвижимое». В России отправкой точкой в эволюции термина «недвижимость» является 1714 год. В это время был принят указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором фигурирует понятие недвижимости.

В настоящий момент недвижимостью является признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Таким образом, законом установлено, что некоторое имущество формально не обладающее признаками недвижимого может попадать под режим правового регулирования определенного для недвижимости. Например, к «недвижимости» закон относит морские, речные, воздушные суда, которые по своей природе «недвижимыми» не являются. Именно поэтому с этими объектами работают оценщики движимого имущества.

Объекты, подлежащие государственной регистрации по определению гражданского кодекса:

- земельные участки

-участки недр

-сооружения

-объекты незавершенного строительства

-обособленные водные объекты

-леса, многолетние насаждения

+морские суда

+речные суда

+воздушные суда

+космические объекты

Недвижимостью также признается предприятие как имущественный комплекс,  используемый для совершения предпринимательской деятельности. «. Главное в рассмотрении  предприятия как недвижимости - его неделимость, целостность, сложность (ст. 133 ГК РФ). Главным  объектом недвижимости, принадлежащим предприятию, является само предприятие как единый имущественный комплекс, который может быть представлен определенной организационно-правовой формой, объектом гражданских прав, иметь физическую, стоимостную и количественную характеристики.

Таким образом, термин «недвижимость» определяется совокупностью трех элементов:

1. Недвижимое имущество - все созданное  человеком в виде сооружений, многолетних насаждений, неотделимых от земельного участка.

2. Земля - ограниченный участок  земли и расположенные на ней  природные объекты.

3. Юридические права на пользование  и распоряжение недвижимого имущества.

Понятие «недвижимость» больше определяет не физический объект а правовые отношения связанные с ним, в то время как термин «недвижимое имущество» определяет вещь как таковую, ее неподвижность.

В современной юриспруденции недвижимость определяют по ряду признаков. Среди них:

- прочная связь с земельным  участком

- полноценность использования по целевому назначению

- четкое обособление границ объекта

- принадлежность конкретному собственнику

- функциональная независимость  объекта

- наличие сервитутов и иных  ограничений

На оценку объекта недвижимости оказывают влияния разнообразные условия и их сочетания. Классификация объектов, в зависимости от вида правового акта или отдельного сегмента рынка, проводится по различным основаниям: происхождению, назначению, масштабу, видам, физическому статусу, юридическому статусу (право пользования), видам собственности (право собственности), сроку эксплуатации, значению, по специализации, готовности к использованию и пр.

В современной научной литературе представлено множество классификаций недвижимого имущества. Приведем некоторые из них.

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимого имущества в РФ является рынок квартир. Значительно слабее развиты рынки земли, коммерческой и особенно промышленной недвижимости.

При оценке недвижимого имущества одной из самой значимых классификаций является деление объектов на два класса. Специализированная недвижимость - объекты недвижимости, имеющие особые конструкции, размер, специализацию, месторасположение, а также сочетание приведенных факторов. Как правило, такая недвижимость редко продается на открытом рынке (кроме случаев продажи как часть бизнеса). К данному виду недвижимости относят нефтеперерабатывающие и нефтехимические заводы, которые характеризуются невозможностью перепрофилирования, а также особым местом размещения и специализированным оборудованием; объекты узкоспециализированного назначения, имеющие особые конструкции, коммуникации, техническое оснащение: нефтебазы, электростанции, бензозаправочные и газозаправочные станции, доки; объекты в закрытых поселениях, в удаленных или неосвоенных районах.

Неспециализированная недвижимость - объекты недвижимости, пользующиеся общим спросом, имеющие возможность перепрофилирования. Этот класс недвижимости покупается, продается, арендуется на открытом рынке с целью инвестирования, развития, освоения.

При проведении оценки разделяют недвижимое имущество в зависимости от цели владения объектом:

1. Недвижимость, занимаемая владельцем  для использования в интересах  предприятия.

2. Инвестиционная недвижимость.

3. Недвижимость для освоения  и развития.

4. Недвижимость как товарный  запас.

5. Недвижимость избыточная для потребностей предприятия.

По назначению объекты недвижимости принято классифицировать на жилую и нежилую.

Жилая недвижимость представлена:

1. Городской недвижимостью, к которой  относят одноквартирные и многоквартирные дома.

2. Загородная недвижимость, представлена  одноквартирными домами, дачными  и садовыми домами в пригороде  и сельской местности.

Нежилая недвижимость подразделяется на:

- промышленную недвижимость, к  которой относят производственные площади, сооружения, здания, коммуникации и технические сети

- коммерческую недвижимость, которая  включает в себя офисы, магазины, павильоны

- недвижимость медицинских учреждений (поликлиники, больницы, медсанчасти, лаборатории, санаторные учреждения)

- недвижимость сферы культуры, к которым относятся театры, музеи  и пр.

- недвижимость сферы образования

- недвижимость административно-бытовой  сферы

Для ведения конкретного вида бизнеса недвижимость делят на типы по функциональному назначению:

- жилая

- индустриальная

- складская

- офисная

- многофункциональная

Еще одна классификация связана с целями использования улучшений объектов недвижимого имущества:

1. жилые объекты (первичный и  вторичный рынок квартир и  комнат)

2. промышленные здания

3. сооружения

4. встроенные помещения, части объекта

5. административные здания

6. коттеджи, дачи, садовые дома, особняки

7. комплексы зданий и сооружений

В учебном пособии «Оценка недвижимости»  рассматривая теоретические и методологические аспекты оценки недвижимого имущества авторы Касьяненко Т.Г., Маховиковой Г.А.,  Есиповой В.Е., Мирзажанова С.К. приводят многоуровневую группировку классификаций недвижимости в виде «древа признаков». В частности, оценивая происхождение недвижимого имущества, исследователи выделяют естественные и искусственные объекты. В первом случае речь идет о природных объектах, во втором об искусственных постройках. Далее они в данном методе выделяют наиболее масштабные признаки назначения, масштаба и готовности к использованию.

Оценка земельных участков предполагает свою классификацию. В соответствии с Земельным кодексом РФ устанавливается деление земельного фонда на категории в соответствии с их целевым назначением, правовыми возможностями использования и охраной. В соответствии с этим выделяют:

I. Земли населенных пунктов. К  ним относятся:

- сельские населенные пункты

- городские населенные пункты

При проведении оценки земель принадлежащих категории «городские населенные пункты» в соответствии с Градостроительным кодексом РФ следует учитывать следующую классификацию данных объектов  в соответствии с их целевым назначением:

1. Земли городской, сельской застройки (жилая, общественная, промышленная, коммунально-складская)

2. Земля для использования в  сельском хозяйстве

3. Земли общего пользования, связанные с удовлетворением нужд населения (площади, скверы, дороги, улицы, пляжи и пр.)

4. Земли природоохранного, историко-культурного, рекреационного, оздоровительного  назначения

5. Земли водоемов, акваторий

6. Земля, предназначенная для инженерных коммуникаций, объектов транспорта, связи

7. Режимные зоны, военные объекты

8. Резервные земли - территории, не  вовлеченные в градостроительную  деятельность.

II.  Земли промышленности, транспорта, обороны, связи и другого специального назначения.

III. Земли сельскохозяйственного назначения.

IV. Зоны заповедного, природоохранного, историко-культурного, оздоровительного  и рекреационного назначения.

V. Земли водного фонда.

VI. Земля, относящаяся к лесному  фонду.

VII. Земли запаса.

По видам собственности объекты недвижимого имущества разделяют на:

- частное, то есть находящееся  в собственности

- государственное: федеральная собственность, собственность субъектов федерации

- муниципальное

- общественное - принадлежащее общественному  объединению

-коллективное - совместная или долевая собственность различных субъектов (частная, государственная и пр.).

Классификация недвижимого имущества имеет целью внедрить дифференцированный подход в оценке, учитывать наиболее существенные  и значимые признаки объекта и их сочетания.

Недвижимое имущество является объектом разного рода сделок. Оно включено в общий гражданский оборот наряду с другими товарами и услугами. Это порождает необходимость определения денежного эквивалента объекта - то есть оценки его стоимости в определенный момент времени.

Следует отметить, что в проведении оценочных работ могут быть заинтересованы как стороны участвующие в сделке (покупатели, продавцы, инвесторы, государственные структуры и пр.) так и «третьи стороны» косвенно участвующие в экономических отношениях с одной из сторон. В некоторых случаях «третья сторона» может выступать в качестве заказчика. Например:

- при покупке недвижимости в  государственную собственность  государственные агентства должны  знать обоснованную рыночную  стоимость покупки

- страховые компании рассчитывают  величину риска

- кредитные организации рассчитывают  сумму, которую они могут получить  в случае банкротства заемщика

Стоимость представляет собой денежный эквивалент ценности конкретного товара или услуги в конкретный момент времени в условиях определенного рынка. Таким образом, стоимость является свойством товара. Ее формирование происходит независимо от того существует ли ее измеритель в лице оценщика или нет и происходит процесс оценки.

Формирование стоимости любого объекта обусловлено наличием у него следующих элементов:

- полезность

- ограниченность предложения (дефицитность)

- спрос (платежеспособность)

- отчуждаемость (передача) прав

- охраноспособность прав (объекты  интеллектуальной собственности)

Участок обладает оборотоспособностью11.

Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие деятельность в области государственной безопасности и обороны, а также земли, на которых расположены объекты атомной промышленности.

Кроме того, другие специальные нормативные акты, такие как Лесной12 и Водный кодексы РФ13, устанавливают, что лесные участки, а также водные объекты ограниченно включены в гражданский оборот. К примеру, в Москве подобные ограничения устанавливаются в целях рационального и эффективного использования земель, включая создание и поддержание благоприятной для проживания городской среды, защиту прав Москвы как собственника земельных ресурсов, вовлечение земель в хозяйственный оборот и повышение их инвестиционной привлекательности14.

Ограничения устанавливаются как непосредственно в отношении приобретения земли (запрет на все земли или на отдельные их категории), так и косвенно, посредством регулирования инвестиционного, налогового и валютного режима15.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом государственной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений.16