Организация и управление технической эксплуатацией объекта

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА САМАРА

АМОУ ВПО «САМАРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ»

ФАКУЛЬТЕТ « Экономический »

КАФЕДРА « Кадастра и геоинформационных технологий »

КУРСОВАЯ  РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «Техническая эксплуатация зданий »

ТЕМА: « Организация и управление технической эксплуатацией объекта »

Работу выполнила студентка 

группы №301-Д

специальности «Экономика и  управление на предприятии (городское  хозяйство)»

Кузина Н. В.

Научный руководитель:

асс. Колпаков А. В.

«___» «__________» 2013г.

________________________

работа защищена с оценкой:

________________________

«___» «__________» 2013г.

________________________

САМАРА 2013

 1. Понятие термина «Техническая эксплуатация объекта»

Основное содержание деятельности, обеспечивающей техническую исправность  и пригодность объектов для эксплуатации, – их техническая эксплуатация. Термин «техническая эксплуатация» используется для обозначения комплекса работ, связанных с обеспечением нормального функционирования объектов. Хотя его содержание подчас остается довольно размытым. Полезно в связи с этим обратиться к нормативным документам, в частности к Правилам и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем РФ.

Согласно этому документу  в понятие «техническая эксплуатация»  включается «управление жилищным фондом: организация эксплуатации, взаимоотношения  со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций  и инженерных систем здания; техническое  обслуживание (содержание), включая  диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями».

Деятельность по технической эксплуатации объектов может быть представлена следующим образом (Табл. 1).

Таблица 1

Техническая эксплуатация объектов недвижимости

Работы по технической  эксплуатации объектов подразделяются на:

– техническое обслуживание,

– текущий и капитальный ремонт,

– взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными организациями,

– санитарное содержание объекта территории.

Техническое обслуживание объектов включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания и сооружения в целом. Его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно – гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Текущий ремонт производится для предупреждения преждевременного износа строительных конструкций зданий, сооружений и их инженерных систем. Текущий ремонт здания заключается  в планово – предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке зданий, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих при эксплуатации объектов.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие  раоты, в процессе которых производится ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные; смена или замена более 20% основных конструкций, срок службы которых наибольший. Для здания это каменные и бетонные фундаменты, все виды стен и каркасов стен, для сооружений это трубы наружных сетей, днища и стены резервуаров, отстойников, фильтров, ограждающие конструкции подземных каналов, земляное полотно автомобильных и железных дорог, опоры воздушных сетей и др.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих  стен и каркасов) их на более долговечные  и экономичные улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом управляющая компания дожна предложить экономически целесообразную модернизацию здания или объекта: улучшение планировки, увеличение числа и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования. Благоустройство окружающей территории.

Взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными специализированными  организациями включает заключение договоров на поставку ресурсов (тепло-, энерго-, водоснабжение), оказание специализированных услуг (ремонтных, по обслуживанию оборудования, вывозу мусора и пр.)

Санитарное содержание объектов включает уборку зданий и сооружений и уход за ними, вывоз мусора, уборку прилегающей территории, работы по ее озеленению, прочие работы (обработка помещений от вредных насекомых и грызунов, ландшафтная архитектура).

Осмотры – целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка  мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль использования  и содержания помещений.

Один раз в год в  ходе весеннего осмотра следует  проинструктировать нанимателей, арендаторов  и собственников жилых помещений  о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Плановые осмотры жилых  зданий следует проводить:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные – осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться  два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных  ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных  элементов зданий, а также в  случае аварий на внешних коммуникациях  или при выявлении деформации конструкций и неисправности  инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры:

– общие плановые осмотры, а также внеочередные – проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При  осмотрах кооперативных домов, находящихся  на техническом обслуживании организации  по обслуживанию жилищного фонда, в  комиссию следует дополнительно  включать представителя правления  ЖСК;

– частичные плановые осмотры  конструктивных элементов и инженерного  оборудования проводятся специалистами  или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое  обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем  зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ  свыше 60%.

Обнаруженные во время  осмотров дефекты, деформации конструкций  или оборудования зданий, которые  могут привести к снижению несущей  способности и устойчивости конструкций  или здания, обрушению или нарушению  нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с  привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного  вида работ организацией. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

При подготовке жилищного  фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

– устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

– привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

– обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

2. Управление эксплуатацией

Анализ состава основных работ по технической эксплуатации объектов позволяет выявить три группы работ, которые по значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют уровень эксплуатации.

К первому уровню эксплуатации следует отнести работы, связанные  с нормальным жизнеобеспечением  объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное  пребывание на объекте. Этот уровень  определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и  технического обслуживания недвижимости, обеспечивающие надежное функционирование инженерных систем и нормальную эксплуатацию здания.

Ко второму уровню (базовому) эксплуатации относятся работы, выполняемые  в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100%-й объем, соответствующее качество и необходимая периодичность  работ.

Третий уровень эксплуатации предполагает не только выполнение всех работ по технической эксплуатации в соответствии с действующими нормативно – техническими документами, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания на объекте. Данный уровень может быть ориентирована на здания и сооружения высших классов (классы «А» и «В» для офисных зданий, современные торговые объекты).

Техническая эксплуатация объектов, как правило, осуществляется на основании  заключенного договора со специализированными  эксплуатационными компаниями. Договоры на эксплуатацию здания могут заключаться  на весь комплекс работ (услуг) с одной эксплуатационной компанией или несколькими, с разделением границ ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам). Кроме того, управляющая компания может осуществлять частично техническую эксплуатацию (как правило, это относится к работам по техническому обслуживанию) объектов недвижимости самостоятельно, силами своего штатного персонала.

Для выполнения работ, связанных  с содержанием в надлежащем состоянии  строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно –технического оборудования, в штате управляющей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников, численность которых зависит от размеров, специфики объекта, состояния и сложности строительных конструкций и инженерных систем и элементов.

При наличии в управлении мелких, преимущественно встроенно – пристроенных, объектов недвижимости, в которых организация ремонтных и хозяйственных подразделений или групп нецелесообразна, текущие ремонты строительных конструкций, санитарно – технического оборудования, систем энергоснабжения и другие работы по уходу за зданиями и сооружениями могут выполняться централизованно, силами ремонтных служб технической дирекции и других привлекаемых для этого подразделений управляющей компании.

Высокая стоимость объектов и оборудования требует повышения  роли гарантий в том, что здания, системы и оборудование будут  эксплуатироваться и подвергаться ремонту на постоянной и долгосрочной основе. Эффективность и надежная программа эксплуатации и ремонта  – единственный способ обеспечения  эффективного функционирования объекта  при управлении.

Организация эксплуатации объекта  управляющим должна быть нацелена на решение и выполнение следующих  задач и функций:

– моментальное реагирование на все проблемы безопасности, охраны окружающей среды и установленные  дефекты;

– ежедневный уход и уборка помещения для содержания его  в подобающих условиях;

– своевременное реагирование на жалобы даже о незначительных нарушениях в помещении, в случае необходимости  – осуществление ремонта;

– разработка и внедрение  графика постоянного ухода за помещением для предотвращения преждевременных  разрушений объекта, его систем и  компонентов;

– выполнение основных ремонтных  работ при минимальной стоимости;

– идентификация основного  проекта и проектов по внедрению  усовершенствований для снижения и  доведения до минимума общих эксплуатационных затрат и расходов на техническое  обслуживание и текущий ремонт;

– оказание коммунальных услуг  наиболее экономически целесообразным способом, с необходимой безопастностью и надежностью;

– представление понятных и полных обоснований и необходимости  ремонта и других работ по эксплуатации;

– точная оценка стоимости  для определения и принятия наиболее экономических мер для решения эксплуатационных проблем;

– выбор материалов и  запчастей для текущих ремонтов;

– тщательное отслеживание стоимости всех эксплуатационных затрат;

– представление графика  всех плановых работ заранее, определение  и размещение всех требований на рабочую  силу для исключения неожиданности  появления внеплановых работ  по эксплуатации;

– контроль за исполнением всех эксплуатационных работ;

– сохранение данных о выполнявшихся  ранее работах.

Работы по техническому обслуживанию объекта представляют набор мер, которые при правильном управлении обеспечивают длительное бесперебойное  функционирование объекта. Эта деятельность включает принятие решений и работы, выполняемые эксплуатационной службой.

Вначале все усилия направляются на принятие организационных решений  по установлению требуемого уровня эксплуатационных работ. Затем определяется источник для выполнения всех эксплуатационных работ. Следующий этап – оценка масштаба эксплуатационных работ. Затем определяется источник для выполнения всех эксплуатационных работ, выработка графика работ бригады эксплуатационных рабочих и установление срока фактического завершения работ. Определяются предполагаемые затраты и создается бюджет для эксплуатационных работ.

Фон этих четко обозначенных шагов или так называемой прямой деятельности – многочисленные косвенные  функции, последовательное выполнение которых и обеспечивает поддержание  должного уровня эксплуатационных работ. Эта косвенная деятельность включает составление перечня и заказа запасных частей, графика инженерного  обслуживания, разных расчетов, ведомостей и оплату, а также заполнение разнообразных  счетов и составление смет на работы и услуги. И пожалуй, самая важная из всех косвенных работ – постоянное сравнение и оценка плановых эксплуатационных расходов с фактическими.

Управляющий эксплуатацией  может испытывать трудности в  поддержании уровня выполнения программы  по эксплуатационным работам, если не установлена конечная цель или набор  целевых работ. Не существует четко  установленного стереотипа либо стандарта, который можно было бы приложить  абсолютно ко всем проявлениям эксплуатационной практики. Цели эксплуатационных работ  значительно варьируют в зависимости  от способа использования объекта  и характера деятельности работников, пользующихся помещениями этого  объекта.

Целесообразно привести типичные, широко распространенные цели эксплуатации объектов и коммерческого назначения:

– для гостиниц – обеспечение  высокого уровня комфорта для проживающих;

– для офисов – обеспечение  адекватных рабочих условий для  служащих;

– для складов – обеспечение  минимального приемлемого уровня работ, необходимых для поддержания  целостности складских помещений.

Эксплуатация некоммерческих объектов должна выполняться с учетом специфики их использования, например:

– для школ обеспечение  безопасной, чистой, здоровой среды  позволяет ученикам успешно овладевать образовательными программами;

– для больниц и клиник обеспечение надежной безопасности и чистой среды способствует лечению  больных.

Несмотря на то что существует много разных организаций в современном динамичном и непредсказуемом бизнесе, все они независимо от сектора бизнеса, организационной культуры и даже размера компании должны реагировать на воздействие следующих факторов:

– возрастают требования высокопрофессиональных работников к условиям труда, улучшить которые часто не позволяют отпущенные на то средства;

– высокая стоимость собственности  требует продуктивного использования  помещений;

– размещение дорогостоящей  информационной техники продиктовано потребностями организации, но не всегда характеристиками здания;

– частые изменения организационной  структуры и способной работы, которые требуют определенных зданий и обстановки, должны наносить минимальный  ущерб сотрудникам;

– быстрое неадекватное реагирование на изменение в рыночных условиях и способность использовать неожиданные возможности бизнеса  могут вызвать проблемы в деятельности и причинить ущерб служащим.

При организации управления эксплуатацией могут оказаться  существенными следующие показатели:

– затраты на эксплуатацию, включая затраты на ремонт и оборудование (автоматизированные системы проектирования и управления эксплуатацией), на введение новшеств (например, компьютерного  помещения), мебель и прю;

– ущерб, наносимый несвоевременным  выполнением работ по эксплуатации, включая потери рабочего времени;

– удовлетворенность штата  служащих и управленческого аппарата условиями работы;

– время реагирования (например, число часов, дней, недель) управления эксплуатацией на возникшие проблемы;

– эффективность использования  помещений, отношение используемых помещений ко всей площади здания.

3. Управление материально-технического обеспечения.

Материально-техническое  обеспечение является формой распределения  средств производства на основе организационных связей и договоров между поставщиками и потребителями непосредственно или через посредника. Оно в значительной мере предопределяет результативность строительного производства, оказывая непосредственное воздействие на использование производственных фондов, ритмичность производства строительно-материальных ресурсов, себестоимость, производительность труда, продолжительность строительства и другие показатели.

С переходом к рыночной экономике произошли существенные изменения на рынке строительных материалов, утратились функции государственного распределения материальных ресурсов. Появилось большое количество мелких посреднических структур, которые, хотя и функционируют в ограниченных секторах этого рынка (непроизводственное строительство, ремонт, частное строительство  жилья), берут на себя определенную часть ресурсов и уже этим составляют конкуренцию не только подобным, но и крупным оптовым посредникам (по крайней мере в части получения заказов ). Сейчас оборот продукции производственно-технического назначения основывается на рыночном отношении платежеспособного спроса и предложения, приобретая черты рыночного распределения.

Материально-техническая  база строительства – система  предприятий по производству строительных материалов, деталей и конструкций, предприятий по эксплуатации и ремонту  строительных машин и транспорта, стационарные и передвижные производственные установки, энергетическое и складское хозяйство строительных организаций, научно-исследовательские, проектные, учебные и другие учреждения и хозяйства, обслуживающие строительство.

Подрядные строительные организации, выполняющие работы по генеральным  и субподрядным договорам, и организации-заказчики  обеспечивают объекты строительства  всеми видами материально-технических  ресурсов в соответствии с технологической  последовательностью производства строительно-монтажных работ.

Потребность в строительных материалах, деталях и конструкциях на производство строительно-монтажных  работ и на изготовление деталей  и конструкций для строительства  объекта определяется в проектно-сметной  документации в соответствии с ГОСТ 21.109-80 и «Методическими указаниями по определению потребности в  материалах, конструкциях и деталях  в составе проектной документации на строительство».

Материально-технические  ресурсы, используемые для строительства  предприятий, зданий и сооружений, в  зависимости от основного назначения подразделяются на ресурсы: для изготовления несущих и ограждающих конструкций  и деталей, для устройства покрытий изолирующих и защищающих от проникновения  влаги, газов, звука, коррозии, гниения, возгорания и т. п; для устройства конструкций, деталей и покрытий, обеспечивающих бытовые удобства и комфортные условия в помещениях жилых, общественных и производственных зданий и сооружений ( устройство санитарно- и инженерно-технических систем ); для крепления материалов, деталей и изделий; для изготовления других материалов и полуфабрикатов.

Материально-технические  ресурсы в зависимости от источников финансирования при оплате материалов и при действующей системе  их бухгалтерского учета подразделяются на следующие группы: строительные материалы и оборудование к установке, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы.

Строительные материалы  и оборудование подразделяются на следующие  подгруппы; основные материалы, конструкции  и детали, прочие материалы, оборудование к установке.

Основные материалы –  все материалы, вещественно входящие в конструкции зданий и сооружений. В составе основных материалов учитывается  санитарно-техническое оборудование, если оно предусматривается в  сметах на строительные работы и включается в объем строительных работ по статье «Материалы».

Конструкции и детали –  сборные и железобетонные, деревянные, металлические, асбестоцементные и  другие конструкции, сборные здания и сооружения, трубы из различных  материалов, рельсы, шпалы, сборные  элементы для санитарно-технических  работ и т.п.

Прочие материалы –  тара неинвентарная, запасные части, топливо, материалы хозяйственного обслуживания, вспомогательные материалы. К запасным частям относятся детали и узлы строительных механизмов, транспортных средств, оборудования, машин, предназначаемые для капитального и текущего ремонтов этих средств производства. Кроме того, в эту подгруппу входят материалы получаемые в процессе строительных работ в качестве побочного продукта по статье «Материалы попутной добычи» при условии, если они являются полуфабрикатами или даже законченной продукцией, которую можно использовать или реализовать.

Щебень, песок, лесоматериалы, получаемые при производстве вскрышных  работ в карьерах, при прокладке  трасс для высоковольтных линий  на лесных участках, очистке территории в зоне затопления и т.п., относятся  к «Материалам попутной добычи». Материалы, получаемые при попутной добыче и используемые строительством для собственных нужд, учитываются  по подгруппе «Основных строительных материалов».

Материально-технические  ресурсы, характеризуемые комплексом признаков, отражающих различные характеристики материалов ( физико-механические, геометрические, конструктивные и др. ), включают материалы и изделия из природного камня, материалы для изготовления металлических, деревянных, бетонных и железобетонных конструкций, вяжущие материалы, растворы строительные, керамические и силикатные материалы и изделия, материалы и изделия на основе полимеров, лесоматериалы и изделия, гипсовые и гипсоцементные изделия, кровельные, гидроизоляционные и пароизоляционные материалы, теплоизоляционные и акустические, огнеупорные материалы и изделия, стойкие против коррозии, материалы для защиты деревянных конструкций от гниения, поражения древоточцами и выгорания, материалы и изделия для строительства железных дорог, материалы и оборудование для строительства санитарно-технических систем и т.п.

Основными функциями МТО  строительного производства являются: обеспечение строительных потоков  необходимым сырьем, полуфабрикатами  и деталями; хранение, обработка  и подача сырья по заявкам потребителей – строительно-монтажных организаций; обеспечение инструментами, приспособлениями и ремонт технологического, энергетического, транспортного и другого оборудования, уход и надзор за ними, постоянное подержание оборудования в рабочем состоянии; обеспечение предприятия электрической  и тепловой энергией, сжатым воздухом и водой; перемещение грузов внутри площадки и вне ее; проведение всех погрузочно-разгрузочных работ.

Состав и характер хозяйств, обеспечивающих МТО, определяется особенностью основного производства.

К службам МТО следует  отнести:

- материально-техническое снабжение, которое должно своевременно обеспечивать и регулировать поставки для производственного процесса – сырьё, полуфабрикаты, комплектующие детали. Кроме того, органы снабжения и сбыта обеспечивают выполнение услуг в объеме, номенклатуре и в сроки, установленные хозяйственными договорами;

- складирование и хранение материалов, топлива, сырья и готовой продукции, которое обеспечивается складским хозяйством, являющимся производственно-технической базой систем снабжения и сбыта;

- производственно-технологическую комплектацию готовой продукции; она особенно важна, так как возведение зданий и сооружений требует поставки комплекта сборных элементов стоек по календарным графикам. Поэтому службы производственно-технологической комплектации обеспечивают подбор изделий и конструкций комплектно, строго по суточным и часовым графикам, согласованным со строительными организациями;

- инструментальное хозяйство и службы технологической оснастки; они должны обеспечивать производство инструментом, приспособлениями, технологической оснасткой, формами высокого качества при минимальных издержках на их производства. Эти службы предопределяют успех внедрения передовой технологии, механизации трудоемких работ;

- ремонтно-механические цехи и службы должны обеспечивать рабочее состояние большого и сложного парка оборудования, машин путем его ремонта и модернизации. Четкая работа этих служб в большей степени определяет результаты работы строительной организации;

- транспортное хозяйство, которое обеспечивает перемещение внутри строительной площадки и вне ее огромных масс грузов, необходимых для нормального функционирования производственного процесса. Особенно ритмичной работы требует технологический транспорт, связывающий отдельные процессы в единую производственную систему.