Теоретические аспекты ипотеки

Содержание

Введение...................................................................................................................3

Глава 1. Теоретические аспекты  ипотеки.............................................................6

1. Понятие ипотеки и ипотечного кредитования......................................6
2. Субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования...11
3. Модели ипотечного кредитования......................................................20

Глава 2. Действующая практика ипотечного кредитования в России и Ульяновске..............................................................................................27

2.1. История ипотеки  в России.....................................................................27

2.2. Особенности ипотечного кредитования в современной России........34

2.3. Развитие и проблемы  ипотеки в Ульяновской области......................57

Глава 3. Разработка предложений  и рекомендаций по совершенствованию  системы ипотечного кредитования......................................................64

Заключение............................................................................................................72

Список используемой литературы......................................................................76

Приложения...........................................................................................................79

Приложение 1. Средний размер ипотечных кредитов, выданных банками

 на территории РФ  в 2007 году..................................................79

Приложение 2. Ипотечные  схемы кредитования в России...............................81

Приложение 3. Ипотечные программы в Ульяновске.......................................82

Введение

В спектре новых возможностей для индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного помещения сбережений.

Сегодня в крупных  городах России наблюдается настоящий  бум жилищного строительства. Однако, быстрорастущие новостройки зачастую пустуют, не принося желаемой отдачи ни городским властям, ни инвесторам. И причина здесь проста – предложение жилья на рынке значительно превышает реальный платежеспособный спрос основной части населения.

Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение  в России института ипотеки - получение  кредита под залог недвижимости в правом владения и распоряжения этой недвижимостью. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека  позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Развитие ипотеки в  России является одной из наиболее обсуждаемых тем в последнее время. Крайне низкая обеспеченность населения жильем дает основания для предположений о высокой перспективности развития этого направления. В этой связи, на протяжении последних лет, в том числе за последний год, был принят ряд решений, направленных на придание некоторого импульса становлению системы ипотечного кредитования, в том числе законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах и т.д. На федеральном уровне начало работать Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечный кредит в России развивается более стремительно, чем еще год назад ожидали аналитики. Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования уже перевалили за четверть века.

Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. Только за 2006 год состав ипотечных кредиторов увеличился почти на два десятка. Теперь на рынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около трех сотен различных программ.

Какие выгоды приобретают банки, осуществляя ипотечное кредитование граждан, какие риски они несут? Какие условия ипотеки существуют для граждан? Какие особенности имеет ипотека в России? На эти и другие вопросы предстоит ответить в рамках данной дипломной работы.

Цели дипломной работы – изучить проблемы и перспективы ипотеки в России и разработать рекомендаций по ее совершенствованию.

Для достижения поставленной цели в процессе написания дипломной  работы решены следующие задачи:

1. рассмотрена сущность ипотеки,
2. изучены субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования,
3. определены модели ипотечного кредитования,
4. изучена история ипотеки в России,
5. исследованы особенности ипотечного кредитования в России и Ульяновской области,
6. выявлены проблемы ипотечного кредитования в России,
7. предложены пути их решения.

Объект исследования – ипотека и ипотечное кредитование.

Предмет исследования –  проблемы и перспективы развития ипотеки в России.

Дипломная работа состоит  из введения (рассматривается актуальность темы, ставятся цели и задачи, определяются объект и предмет работы, анализируется используемая литература), трех глав (первая – теоретическая – раскрывает основы ипотеки и ипотечного кредитования, вторая – аналитическая – раскрывает особенности ипотеки в России, ее проблемы и перспективы в Ульяновске, в третья приводятся рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования), заключения (подводятся итоги работы), списка литературы и трех приложений.

При написании дипломной работы были использованы книги по дисциплине «Финансы и кредит» (М.В. Романовский, Г.Н. Белоглазова, Боровкова В.А. и др.), ипотеке и ипотечному кредитованию (Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С., Кириенко А.А. и др.), материалы периодических изданий (журналы «Рынок ценных бумаг», «Банковское обозрение», «Бюллетень банковской статистики») и др.

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотеки

1.1. Понятие  ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека - разновидность  имущественного залога, при котором  объект залога, как правило, остается во владении залогодателя.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление  имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства – в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.

2. «Ипотека» (как ценная  бумага) подразумевает «закладную»  - долговой инструмент, удостоверяющий  залогодержателя на недвижимое  имущество.¹

Система ипотечного кредитования - совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит - это  кредит (заем), предоставленный для  приобретения недвижимости под залог  данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.²

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку  недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки  в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки  – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной  комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Также может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, возникает возможность  уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.³

Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая  может достигать 100 процентов и  более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных  банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Процесс ипотечного кредитования.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Естественно, что банк-кредитор будет готов предоставить этот кредит не любому заемщику. Нужно вначале  выяснить платежеспособность заемщика, т.е. оценить, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.⁴

Если заемщик полностью и в срок возвращает кредит, то кредитный договор считается завершенным и договор ипотеки между заемщиком и банком тоже теряет силу. Если же заемщик не может по каким-то причинам продолжать выплаты по кредиту, то, к сожалению, в этом случае происходит обращение взыскания на заложенное жилье. Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, происходит по решению суда либо без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Реализация заложенного  жилого помещения происходит путем  его продажи с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством  РФ.

В то же время в нотариально удостоверенном соглашении стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К указанному соглашению применяются правила о договоре купли- продажи.

За счет полученных от продажи жилья средств банк компенсирует свои потери по непогашенному кредиту, а оставшаяся сумма возвращается заемщику. Это означает, что та часть  кредита, которая уже выплачена, а также первый взнос 30% в несколько уменьшенном виде вернуться к заемщику, который остается у «разбитого корыта».

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру не является основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Между лицом, которое  приобрело бывший предметом ипотеки  жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим их собственником либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения условий.⁵

После обращения взыскания  на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества  залогодатель и проживающие совместно  с ним члены его семьи обязаны  по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечении возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;
• проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.⁶

Лица, проживающие в  заложенных жилых домах или квартирах  на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению  при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

1.2. Субъекты ипотечной схемы  и условия ипотечного кредитования

Субъекты классической ипотечной схемы делятся на основных и второстепенных.

Основные субъекты ипотеки:

• Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
• Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
• Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам; формирование первичных ипотечных активов; эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках. Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
• Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенные субъекты ипотеки:

• Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
• Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
• Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: страхование риска повреждения и уничтожения объекта; страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки; страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
• Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.
• Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.
• Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.
• Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.⁷

Условия ипотечного кредитования.

Условия ипотеки, как  и любого другого кредита, характеризуется  прежде всего сроком кредитования и  процентной ставкой. Кроме того, в  случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости  приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

При ипотеке валюта кредита  может быть как национальной, так  и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Получение ипотечного кредита  связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким  образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения  доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации  в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения  ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

Право собственности  на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

Интересы детей в  процессе купли-продажи жилья накладывают ограничения на возможность ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения.

Если ипотека –  не первый кредит, то положительная  кредитная история заемщика может  быть дополнительным преимуществом  при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

Сумма ипотечного кредита.

Первоначально сумма  ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 80-90%. Некоторые ипотечные банки устанавливают минимальную сумму ипотечного кредита - не менее 10-30% стоимости приобретаемого жилья.⁸

Фактическая сумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера  первоначального взноса, доходов  заемщика, его возраста, оценочной  стоимости приобретаемого жилья.

Сумма ипотечного кредита  и первоначальный взнос.

Например, заемщик имеет $15000 в качестве первоначального  взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более $500 в счет погашения ипотечного кредита со ставкой 12% годовых. На какую  сумму ипотечного кредита он может  рассчитывать? Возможные варианты приведены в табл. 1.

Табл. 1

Возможные сроки кредитования и  суммы кредита

Таблицу можно продолжить и на большее количество лет (при  помощи ипотечного калькулятора), если заемщик не достигнет пенсионного  возраста, в противном случае ему  придется ограничиться суммой ипотечного кредита, предложенной в таблице.

Процент дохода заемщика, который допустимо направить  на погашение ипотечного кредита, у  разных банков различен. Как правило, на погашение кредита может быть направлено не более 35%, но при условии  высоких доходов заемщика этот показатель может достигать 60% и более, при этом следует иметь ввиду, что в расчет принимаются не все доходы.

Супруги по умолчанию  являются созаемщиками или поручителями друг друга по ипотечному кредиту, и  при определении суммы ипотечного кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них. Некоторые ипотечные банки позволяют для увеличения суммы ипотечного кредита привлекать в качестве созаемщиков не только супругов и ближайших родственников, но и любые третьи лица.

Сумма ипотечного кредита  вычисляется как процент от оценочной  стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость  квартиры (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком ипотечного кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе квартиру, за которую продавец просит $200000. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 90% стоимости квартиры. Заемщик, имея $20000 первоначального взноса, рассчитывает получить ипотечный кредит на сумму $180000, что как раз и составляет 90% от $200000. Но оценщик оценивает выбранную заемщиком квартиру в $180000. Соответственно, сумма ипотечного кредита, которую может выдать банк составит только $180000*90%=$162000.

Ставка ипотеки –  ключевой фактор при выборе ипотечной  программы. На сегодня ипотечные  ставки составляют 9-14% по валютным кредитам и 10,5-18% по кредитам в рублях. Это достаточно высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более. К счастью, в России происходит снижение ипотечных ставок ежегодно на 1,5-2%.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому  кредиту, так как он зависит от:

• объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.
• рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.
• формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.
• срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.
• первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.⁹

При ипотечном кредитовании наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

Кроме фиксированных  ипотечных ставок существуют плавающие  ставки ипотеки. Они привязываются  к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой ипотеки, привязанной к LIBOR, каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime+5% и пересматривается каждые 3 месяца.¹⁰

Существует еще несколько  видов плавающих ставок ипотеки - привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, - но они не получили широкого распространения. Плавающие ипотечные ставки как правило выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.